Lastrico solare in condominio e ripartizione delle spese

Quello del lastrico solare è uno dei temi più discussi e più attuali in materia di condominio. Vediamo di seguito di cosa si tratta, ciò che lo distingue dalla terrazza, chi effettivamente risponde dei danni derivati al singolo condomino o a terzi e come avviene la ripartizione delle spese.

Per lastrico solare si intende la superficie piana che si trova sulla parte superiore del condominio e che esercita essenzialmente la funzione di copertura. Nel caso in cui sia circondata da ringhiere per permettere l’affaccio, parliamo invece di terrazza. Il lastrico solare può essere di proprietà comune ad uso esclusivo, di proprietà esclusiva oppure di proprietà ed uso comune.

Molti tendono a confondere il lastrico solare con la terrazza. Per capire bene la differenza che intercorre tra lastrico e terrazza, non si può non fare riferimento ad una storica sentenza della Suprema Corte di Cassazione: “mentre il lastrico solare, al pari del tetto, assolve essenzialmente la funzione di copertura dell’edificio, di cui forma parte integrante sia sotto il profilo meramente materiale, sia sotto il profilo giuridico, la terrazza a livello è invece costituita da una superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali forma parte integrante strutturalmente e funzionalmente, nel senso che per il modo in cui è realizzata, risulta destinata non tanto a coprire le verticali di edifici sottostanti, quanto e soprattutto a dare un affaccio e ulteriori comodità all’appartamento cui è collegata e del quale costituisce una proiezione verso l’esterno” (Cass. Civ., sez. II, 28 aprile 1986, n. 2924).

Il lastrico solare è una delle parti dell’edificio condominiale che il Codice Civile considera proprietà di tutti i condomini (le cosiddette “parti comuni”), a meno che non vi sia un atto scritto che dimostri il contrario. Può succedere, infatti, che il costruttore dell’edificio abbia venduto questa copertura al proprietario dell’ultimo piano, ma ciò deve risultare da specifico atto notarile, altrimenti il lastrico è da considerarsi condominiale a tutti gli effetti.

Per quanto concerne la ripartizione delle spese, al lastrico solare non si può applicare il l’articolo 1125 del Codice civile recante “Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai”, mentre è corretto attenersi, caso per caso, a quanto disposto dagli articoli 1123 e 1126 del Codice Civile. Sul punto, sempre la sentenza n. 2924 del 1986 della Suprema Corte di Cassazione ha chiarito che “per le spese relative alla manutenzione, riparazione e ricostruzione dei lastrici solari, quando siano di uso esclusivo o di proprietà di un condomino, è applicabile sempre la disposizione dell’art. 1126 c.c., e non quella dell’art. 1125 c.c.”.

Poiché il lastrico solare è parte comune a tutti i condomini, le spese relative alla manutenzione sono di pertinenza di ciascun condomino, in base ai propri millesimi. Se invece da atto scritto risulta che il lastrico è di proprietà esclusiva di un solo condomino, allora quest’ultimo è tenuto a pagare l’1/3 delle spese, mentre il rimanente spetta al condominio.

A conferma di ciò è intervenuta ancora una volta la Corte di Cassazione: “In tema di condominio di edifici il lastrico solare – anche se attribuito in uso esclusivo, o di proprietà esclusiva di uno dei condomini – svolge funzione di copertura del fabbricato e, perciò, l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti, con ripartizione delle spese secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c. (Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini , quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno)” (Cass. Civ., sent. n. 3465/2012).

Conseguentemente, il condominio, quale custode ex art. 2051 c.c. – in persona dell’amministratore, rappresentante di tutti i condomini tenuti ad effettuare la manutenzione, ivi compreso il proprietario del lastrico o colui che ne ha l’uso esclusivo – risponde dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare; a tal fine i criteri di ripartizione delle spese necessarie non vanno a incidere sulla legittimazione del condominio nella sua interezza e del suo amministratore, il quale deve provvedere alla conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio ai sensi dell’art. 1130 c.c.

Nel caso in cui il lastrico solare copra sia proprietà esclusive che parti comuni (ad esempio la scala condominiale), la ripartizione deve tenere conto dell’incidenza della spesa attinente alla parte condivisa in relazione al costo totale della riparazione.

E’ importante sottolineare che per derogare il criterio di ripartizione espresso nell’articolo 1126 c.c., occorre una delibera assembleare assunta con il voto unanime dei condomini intervenuti alla riunione. Lo stesso articolo, per quanto concerne le spese di riparazione, non si riferisce agli eventuali difetti originari di progettazione ed esecuzione del lastrico, bensì a quelle dovute a vetustà.