Lavori urgenti svolti senza autorizzazione dell’assemblea: sono sempre rimborsabili?

LA VICENDA

Un condomino proprietario esclusivo del terrazzo a livello, a causa di copiose infiltrazioni nell’appartamento sottostante, decideva autonomamente di effettuare sullo stesso dei lavori di manutenzione. Successivamente a tale intervento, si rivolgeva alla compagine condominiale per ottenere il rimborso delle spese affrontate per la riparazione. Il Giudice di Pace adito accoglieva la domanda. Il Condominio, negando che l’intervento di riparazione avesse carattere di urgenza – e che quindi dovesse essere oggetto di riparto di spese tra i condomini – impugnava la sentenza. Il Tribunale, tuttavia, confermava la decisione del Giudice di prime cure ritenendo, in particolare, che la valutazione circa lo stato di urgenza dei lavori espletati non era stata affrontata in primo grado e che non poteva, di guisa, essere per la prima volta discettata in appello. Inoltre, dal materiale fotografico prodotto in prima grado era chiaramente evincibile la gravità delle infiltrazioni e che i lavori in oggetto fossero esclusivamente incentrati all’eliminazione delle stesse.

Posto ciò, il Condominio decideva di ricorrere alla Corte di Cassazione.

Con il primo motivo di doglianza, i ricorrenti denunciavano la violazione dell’art. 1134 c.c. e art. 2697 c.c. , in relazione all’art. 360 n.3 c.p.c.; essi ritengono che lo stato di urgenza, sancito da una norma imperativa, non era stato opportunamente verificato dal Giudice di Pace.

Con il secondo motivo di ricorso si denunciava la violazione dell’art. 115 c.p.c. A parere dei ricorrenti, difatti, il Tribunale aveva ritenuto erroneamente che la richiesta di verifica circa l’urgenza dell’intervento de quo fosse stata introdotta per la prima volta solo in appello, mentre, al contrario, era stata già posta all’attenzione del Giudice di prime cure.

Con il terzo motivo si denunciava la violazione degli artt. 1126 c.c. e 2697 c.c., in relazione all’art. 360, n.3 c.p.c., in quanto, la terrazza de qua era una terrazza ad uso esclusivo e quindi il condomino avrebbe dovuto dimostrare che i danni verificatesi non erano causati da fatti a lui imputabili.

Con il quarto motivo di ricorso, infine, si denunciava la violazione della legge n. 449/1997 e del decreto legge n. 201/2011, in quanto il condomino non aveva trasmesso il modulo per l’agevolazione fiscale all’amministrazione finanziaria, pregiudicando gli altri condomini.

LE CONCLUSIONI DELLA SUPREMA CORTE

I Giudici di legittimità si esprimono sui punti controversi.

Gli Ermellini precisano che non vi è incertezza in merito a quanto disposto dall’art. 1134 c.c., ossia che il condomino che abbia sostenuto delle spese per le parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente; inoltre, l’urgenza della spesa va intesa quale impossibilità di posticipare la sua erogazione, senza danno o pericolo, fino a quando l’amministratore o l’assemblea dei condomini possano utilmente provvedere.

Allo stesso modo, non ci sono dubbi circa la prova dell’indifferibilità della spesa che grava sul condomino che chiede il rimborso, tenuto a dimostrare l’esigenza di provvedere senza ritardo e l’impossibilità di rivolgersi preventivamente all’amministratore o agli altri condomini (Cass.civ., sez. 6 2, 16 novembre 2017, n. 27235)

Nel caso di specie, tuttavia, la contestazione circa l’urgenza dell’intervento di risanamento della terrazza di uso esclusivo, non sembrava essere stata oggetto nel giudizio di primo grado e che, pertanto, non potesse perciò essere oggetto di contraria allegazione nel processo di gravame: «quanto residui come fatto incontroverso tra le parti, rimane per ciò solo non bisognoso di prova».

I ricorrenti, pertanto, non avrebbero dovuto concentrarsi sulla ripetizione della doglianza circa la carenza dell’elemento dell’urgenza, ma, semmai, dimostrare di non averla posta in essere esclusivamente in secondo grado, indicando in ricorso, ai sensi dell’art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c., gli atti difensivi in cui fosse stata sin dall’inizio dedotta l’insussistenza dell’urgenza ex art. 1134 c.c.

Inoltre, nell’ipotesi di lastrico solare in uso esclusivo l’art. 1126 c.c. stabilisce che le relative spese sono per un terzo a carico del proprietario a titolo esclusivo, e per i restanti due terzi a carico dei proprietari delle unità immobiliari cui il lastrico “serve”. Il lastrico, infatti, funge da copertura dell’edificio per tutti i condomini i quali, pertanto, godono della sua utilità.

I Giudici di Piazza Cavour, pertanto, chiariscono che nella vicenda de qua, l’obbligo degli altri condomini di partecipare alle spese di manutenzione di un terrazzo di proprietà esclusiva– e, di guisa, l’infondatezza delle censure articolate dai ricorrenti – è da rinvenirsi non dall’applicazione degli artt. 1110 e 1134 c.c., che sanciscono il diritto al rimborso di spese sostenute per la conservazione e gestione della cosa comune, ma trova ragione nel principio ex art. 1126 c.c., ossia dall’utilità che i condomini sottostanti traggono dal bene.

Per quanto concerne, invece, il terzo motivo di doglianza, secondo cui il proprietario ad uso esclusivo avrebbe dovuto dimostrare che i danni non erano dovuti a fatti a lui imputabili, la Corte precisa che la materia della responsabilità per danni provocati da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare o dal terrazzo di proprietà di uso esclusivo, è da ricondursi nell’ambito di operatività dell’art. 2051 cod. Civ., e ne risponde sia il soggetto che del lastrico o della terrazza abbia l’uso esclusivo sia – in virtù della predetta funzione assolta in ambito condominiale dal lastrico o dalla terrazza posta a copertura dell’edificio o di una sua parte, – il Condominio, nel caso in cui l’amministratore ometta di attivare gli obblighi conservativi delle cose comuni su di lui gravanti ai sensi dell’art. 1130,comma 1, n. 4, c.c., ovvero nel caso in cui l’assemblea non adotti le determinazioni di sua competenza in materia di opere di manutenzione straordinaria, ai sensi dell’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c. (regola già espressa dalle Sezioni Unite con sentenza 10 maggio 2016, n. 9449).

Infine, in merito al quarto motivo di doglianza, la mancata richiesta di godere delle detrazioni fiscali non è rilevante ai fini del rimborso delle spese sostenute, la quale, tra l’altro rappresenta una mera facoltà.

Il ricorso, pertanto, è rigettato.