L’azione esecutiva al singolo condomino su titolo emesso nei confronti del condominio

Con sentenza n. 22856 del 29 settembre 2017, la sezione III della Suprema Corte di Cassazione si è pronunciata in materia di ripartizione dell’onere probatorio nel caso in cui un soggetto volesse agire esecutivamente nei confronti di un singolo condòmino sulla base, però, di un titolo esecutivo emesso nei confronti del condominio.

In primo luogo, la Corte ha ribadito come tale tipo di azione (intrapresa per le obbligazioni di fonte negoziale contratte dall’amministratore) possa essere intrapresa legittimamente nei confronti del singolo condòmino esecutato solo nei limiti della quota millesimale dello stesso, che il creditore può limitarsi ad allegare.

Nel caso in cui mancasse tale allegazione, o si procedesse per l’importo totale previsto nel titolo, nei confronti del singolo condòmino, quest’ultimo potrebbe opporsi all’esecuzione deducendo di non essere condòmino ovvero che la sua quota millesimale sia inferiore a quella allegata dal creditore.

Nel primo caso, l’onere della prova grava sul creditore procedente (il quale dovrà provare che effettivamente quel condòmino è tale), pena la dichiarazione di inefficacia dell’intero atto di precetto; mentre nel secondo, il suddetto onere graverà sull’opponente (il quale dovrà dimostrare qual è l’effettiva misura della propria quota condominiale), pena il non accoglimento dell’opposizione e la conseguente efficacia dell’atto di precetto per l’intera quota di cui il creditore ha intimato il pagamento. Nel caso in cui, invece, il condòmino riesca a provare la misura della propria quota condominiale, l’atto di precetto verrà dichiarato inefficace per l’eccedenza, ma resterà valido per la minor quota parte dell’obbligazione effettivamente gravante sul soggetto esecutato.

La Corte di Cassazione con la pronuncia in commento, sulla scorta del suddetto principio di diritto, ha evidenziato che l’obbligazione (contrattuale) del condominio grava pro parte sui singoli condomini, e non in solido per l’intero sugli stessi [1], e che ai fini dell’azione esecutiva contro i singoli condòmini, il titolo formatosi contro il condominio è valido, dal momento che sarebbe da ritenersi inammissibile l’azione di condanna contro il singolo condòmino, laddove il creditore già disponga di un titolo esecutivo nei confronti del condominio.[2]

Inoltre, si deve rammentare che, al fine di procedere ad esecuzione forzata nei confronti del singolo condòmino in base al titolo esecutivo formatosi contro il condominio, occorre preventivamente notificare personalmente il suddetto titolo ed il precetto al singolo condòmino[3].

[1] Cfr. Cass., Sez. 2, Sentenza n. 8530 del 27/09/1996, Rv. 499798-01; Sez. 2, Sentenza n. 5117 del 19/04/2000, Rv. 535867-01; Sez. U, Sentenza n. 9148 del 08/04/2008, Rv. 602479-01; Sez. 6-2, Ordinanza n. 14530 del 09/06/2017, Rv. 644621-01.

[2] V. Cass., Sez. 2, Sentenza n. 20304 del 14/10/2004, Rv. 577708-01.

[3] V. Cass., Sez. 6-3, Ordinanza n. 8150 del 29/03/2017, Rv. 643823-01.