L’inadempimento contrattuale del locatore

Il contratto di locazione è disciplinato dall’art. 1571 del codice civile, in base al quale una parte, che prende il nome di locatore, si obbliga a mettere a disposizione dell’altra, il conduttore, il godimento di una data cosa, mobile o immobile, per un tempo, dietro il pagamento di un corrispettivo. Per cui il contratto di locazione è oneroso, consensuale, dal momento che è richiesto il consenso delle parti per la sua conclusione; è inoltre un contratto ad effetti obbligatori, nel senso che non trasferisce alcun diritto reale sul bene in capo al conduttore, ma trasferisce la sola disponibilità materiale della cosa per l’uso e per il tempo previsti nel contratto.

Il contratto di locazione prevede dei requisiti essenziali, a pena di nullità, quali: la forma scritta; la data di stipula del contratto; l’indicazione generale delle parti; l’identificazione del bene; la durata della locazione.

Dunque, in assenza di tali requisiti, il contratto è nullo, come previsto dall’art. 1418 del codice civile, insieme alla illiceità del negozio, della causa e dei motivi, tutte situazioni accertabili con una azione di nullità, il cui esito consiste in una sentenza dichiarativa.

In aggiunta si tratta di un contratto a prestazioni corrispettive, per cui l’adempimento degli obblighi di una parte comporta l’adempimento delle prestazioni della controparte. A tal riguardo il contratto di locazione poggia su un principio di spiccata rilevanza nella materia contrattualistica, la buona fede, come disciplinata dall’art. 1375 del codice civile, secondo cui il contratto deve essere eseguito in buona fede, per cui le parti devono comportarsi in maniera leale e corretta. Infatti il principio di buona fede rileva circa l’adempimento degli obblighi e delle prestazioni cui sono tenute le parti e in generale circa il comportamento che le parti devono assumere e mantenere per l’intera vita del contratto, a partire dalle trattative ( art. 1337 del codice civile), passando per la pendenza della condizione risolutiva o sospensiva ( art. 1358 del codice civile), per arrivare alla fase esecutiva, in cui si adempiono le prestazioni. La buona fede a cui si fa riferimento, inoltre, è quella di natura oggettiva ( esiste anche la buona fede soggettiva, attinente allo stato di coscienza con cui si pone in essere un comportamento in assenza di mala fede e di volontà di ledere l’altrui diritto), legata alla correttezza e alla responsabilità delle parti rispetto all’adempimento degli obblighi reciproci, la cui violazione, per mancato o errato adempimento di una prestazione, comporta delle specifiche conseguenze sulla controprestazione, nel senso che, a seconda dei casi, la sua esecuzione può essere parziale o mancare totalmente.

Dunque il contratto di locazione, oltre alla nullità, può incontrare ulteriori vicende giuridiche che incidono sulla sua naturale esecuzione, per l’eventuale inadempimento delle parti. Infatti può accadere che il contratto sia perfettamente valido, dotato di tutti i requisiti precedentemente enunciati, tuttavia può essere inficiato nella sua esecuzione, per inadempimento di una parte, che ha delle significative ricadute sulla controprestazione. Per cui la controparte può sollevare l’eccezione di inadempimento, sostenuta dal brocardo latino inadimplenti non est adimplendum, secondo cui se una parte contrattuale non adempie i propri obblighi contrattuali, l’altra non è tenuta ad adempiere la propria prestazione, come prescritto dall’art. 1460 del codice civile ( Nei contratti con prestazioni corrispettive, ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua prestazione, se l’altro non adempie o non offre di adempiere contemporaneamente la propria, salvo che termini diversi per l’adempimento siano stati stabiliti dalle parti o risultino dalla natura del contratto. Tuttavia non può rifiutarsi la esecuzione se, avuto riguardo alle circostanze, il rifiuto è contrario alla buona fede).

Il codice civile enuncia gli obblighi e le prestazioni a cui sono tenuti locatore e conduttore. Quest’ultimo, secondo l’art. 1587 del codice civile, deve prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nell’uso come determinato dal contratto o dalle circostanze; è tenuto a dare il corrispettivo come da contratto. A tali obblighi, chiaramente, corrispondono le prestazioni a cui di base è tenuto il locatore, come prescritto dall’art. 1575 del codice civile, secondo cui il locatore deve: consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione, cioè deve verificare l’esatto funzionamento di ogni cosa e l’assenza di vizi; mantenerla in stato da servire all’uso convenuto; garantire il pacifico godimento durante la locazione.

Dunque il locatore è responsabile nei confronti del conduttore nell’ipotesi in cui la cosa locata al momento della consegna o successivamente sia viziata ovvero affetta da vizi occulti, tali da impedire o ridurre notevolmente il godimento. Per questo esistono diverse azioni a tutela del conduttore. Qualora il locatore non provvedesse ad adempiere gli obblighi sanciti dalla legge, il conduttore, in primo luogo, può intimarlo ad adempiere entro un congruo termine, che non può essere inferiore ai 15 giorni, come stabilito dall’art. 1454 del codice civile, che disciplina la diffida ad adempiere. Qualora il locatore non rispettasse tale termine, il conduttore può chiedere la risoluzione del contratto, di diritto.

Bisogna operare una distinzione tra vizi che riguardano la struttura materiale della cosa, che ne alterano l’integrità o ne riducono il godimento, di cui risponde il locatore limitatamente alle opere di manutenzione straordinaria ( sono escluse le opere di ordinaria manutenzione, a cui può provvedere il conduttore), e i segni dovuti al passare del tempo, che non sono fonte di responsabilità (Cassazione 24459/2011). La possibilità per il conduttore di recedere da contratto è direttamente collegata alla mancata conoscenza o conoscibilità dei vizi strutturali: qualora il conduttore sia a conoscenza dei difetti della cosa locata e accetti ugualmente di concludere il contratto, non può recedere dallo stesso. Sul punto si è espressa la Suprema Corte, sezione III, con ordinanza n. 1007/2021, con cui ha dichiarato inammissibile il ricorso avanzato dal conduttore, che si è visto ribaltare in Appello la sentenza del giudice di primo grado, che aveva accolto la sua domanda per l’inadempimento del locatore, nello specifico per l’inagibilità dell’immobile locato. Dalla ricostruzione del giudizio, si è evinto che il conduttore sapesse fin dalla stipula del contratto della mancata agibilità dell’immobile da locare, infatti tale conoscenza è evidente nella scrittura sottoscritta dal conduttore stesso, con la conseguente rinuncia all’indennità di avviamento e ad ogni pretesa risarcitoria per l’assenza del certificato di agibilità. Il conduttore non può recedere dal contratto per conoscenza dello stato di inagibilità dell’immobile. 

In presenza di vizi, che riducono sensibilmente il valore dell’immobile, il conduttore può procedere per la strada della risoluzione del contratto ovvero della riduzione del canone, salvo che si tratti di vizi già noti o comunque conoscibili al momento della stipula del contratto. In tema di riparazioni, da effettuare nel corso del godimento dell’immobile locato, il locatore è responsabile per ogni intervento, ad eccezione di quelli di minore entità, che ricadono sul conduttore. Qualora il locatore non provveda ad eseguire la prestazione, il conduttore può anche chiedere il risarcimento dei danni, dovuto al mancato godimento totale o parziale del bene.

Problematica è la possibilità per il conduttore di procedere con la riduzione del canone ovvero con la totale sospensione dello stesso, che seguono un iter autonomo rispetto al risarcimento del danno, anche perché il mancato versamento del canone è giustificato solo quando l’immobile locato è inservibile in toto. Dunque, è ammissibile una riduzione del canone proporzionato alla durata delle riparazioni e alla entità del mancato godimento dell’immobile, quando le riparazioni stesse durano più di 20 giorni o si protraggono per oltre 1/6 della durata della locazione. Il conduttore può invece sollevare eccezione di inadempimento quando viene a mancare totalmente la prestazione del locatore, ma non sono esclusi i casi di adempimento parziale o inesatto, che giustificano la sospensione parziale ovvero la riduzione del canone, sulla base di una valutazione oggettiva di ogni singolo caso. Ad esempio il mancato versamento del canone da parte del conduttore -che in questo modo viene totalmente meno ai suoi obblighi contrattuali – a fronte di un adempimento parziale o comunque non esatto da parte del locatore è considerato illegittimo, dal momento che è richiesta sempre una proporzione tra le prestazioni, in ossequio all’equilibrio contrattuale, che poggia su prestazione sinallagmatiche, e alla buona fede. Sul punto si è espressa nutrita giurisprudenza, che in ogni caso guarda con favore all’adempimento degli obblighi contrattuali secondo buona fede e alla necessaria proporzione tra le prestazioni, dal momento che in gioco ci sono gli interessi delle parti che devono essere tutelati e rispettati ( nello specifico Tribunale di Milano sez. X, n. 3074/2022 : nel caso di specie l’eccezione di inadempimento del conduttore è stata rigettata dal giudice; la mancata riparazione del locatore non ha inficiato il normale godimento del bene, trattandosi di opere di manutenzione di non rilevante entità, per cui risulta illegittima la sospensione del versamento del canone; Tribunale di Milano sez. III, n.7737/2022; Tribunale di Velletri sez. II, n. 1668/021, che riconosce la totale legittimità del mancato versamento del canone nell’ipotesi di assenza assoluta della prestazione del locatore; Corte di Appello di Cagliari sez. II, n. 361/2021, che giustifica la proporzionale riduzione del canone di locazione qualora il locatore provveda ad un inesatto adempimento.

Se le riparazioni rendono completamente inabitabile l’immobile, è possibile procedere con la risoluzione del contratto.

Inoltre l’art. 1575 del codice civile prevede un ulteriore obbligo per il locatore, il pacifico godimento della cosa durante la locazione. Infatti il locatore risponde anche di eventuali molestie di diritto da parte di terzi, che pretendono di esercitare diritti sulla cosa durante la locazione.