L’incidenza del Covid-19 sulla riscossione degli oneri condominiali in “Fase 2”

Con il Decreto 33/2020. si è finalmente giunti alla “Fase 2”, e con essa alla ripresa della maggior parte delle attività economiche, ferme a causa della pandemia.

Ciononostante vi sono state alcune attività che, escluse dalla sospensione prevista dalla produzione normativa governativa, sono state portate avanti seppur con difficoltà: tra queste si nota l’attività di gestione dei condomìnii da parte degli amministratori che, non avendo potuto convocare assemblee in violazione del divieto di assembramento penalmente sanzionato, hanno comunque dovuto proseguire senza nuove istruzioni da parte dei singoli proprietari l’incarico a loro affidato, comprendente ogni aspetto previsto ex lege dall’art 1130 c.c.

Tra questi, nota dolente che ha pesato non poco sulle tasche dei singoli contribuenti, la riscossione degli oneri condominiali: nonostante l’intervento governativo costante in questi mesi emergenziali, tra cui si ricorda la possibilità per i singoli di poter ottenere dalle banche una dilazione dei pagamenti sulle rate-mutui, sui contributi condominiali la copiosa regolamentazione dettata dal Governo ha taciuto e tace ancora, lasciando spazio ad ambigue interpretazioni soprattutto dell’ultima disposizione al riguardo, l’art.91 del Decreto CuraItalia ora convertito in legge.

Il testo recita infatti: “All’articolo 3 del decreto – legge 23 febbraio 2020, n. 6, convertito con modificazioni dalla legge 5 marzo 2020, n. 13, dopo il comma 6, e’ inserito il seguente: “6-bis. Il rispetto delle misure di contenimento di cui presente decreto e’ sempre valutata ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti”.

Stando alla lettera della legge dunque, l’eventuale responsabilità per inadempimento ex art 1218 c.c e ss può essere esclusa qualora essa sia derivata dal rispetto delle misure di contenimento covid. Tuttavia la norma è chiara nel far riferimento ad obbligazioni di tipo contrattuale, delle quali la contribuzione alle spese comuni condominiali non fa parte. Esse nascono dal rapporto con la cosa oggetto di proprietà, e in questo caso sorgono automaticamente in tutti i casi in cui ci sia un rapporto di godimento con l’immobile, tale per cui l’obbligo sorge a carico di soggetti titolari di diritto di proprietà piena, di diritti reali di godimento quale ad esempio l’usufrutto o di semplici possessori.

Si tratta della cosiddetta obbligazione propter rem, che si caratterizza proprio perché non discende da natura contrattuale, essendo la sua fonte nel mero rapporto con il bene e per l’utilità della cosa stessa, consistente genericamente in un dare, un facere, o un astensione,

In caso di inadempimento, il debitore ne risponde con tutto il patrimonio ex art 2740 c.c, e può liberarsene solo cedendo ad altri il proprio diritto, eventualità che però è esclusa in ambito condominiale in virtù dell’art 1118 c.c, che fonda l’obbligazione di contribuzione alle spese relative alle parti comuni in capo al singolo in misura proporzionale al valore dell’unità immobiliare posseduta.

Il condòmino non può ex lege sottrarsi alla contribuzione alle spese condominiali, stante l’inderogabilità della norma anche a fronte di un regolamento condominiale contrario di matrice contrattuale o assembleare.

Ciò implica che l’obbligo nascente dalla proprietà dell’immobile non soggiace alla disciplina dell’art 1218 c.c e dunque a nulla vale – quale causa non imputabile al debitore- il rispetto delle misure di contenimento governative.

Tutto ciò premesso, in presenza di delibere assembleari precedenti al Covid, è evidente che le spese da esse approvate vanno riscosse secondo le tabelle di ripartizione allegate al verbale. In questo periodo incerto dunque gli amministratori, col potere concesso proprio dall’assemblea, hanno richiesto e continuano a richiedere il pagamento degli oneri condominiali in via del tutto legittima; in applicazione dell’art 63 disp.att c.c potranno – ora che è ripresa l’attività giudiziaria- chiedere senza bisogno dell’approvazione dell’assemblea medesima, un decreto ingiuntivo ex art 642 c.p.c contro i condòmini morosi, anche per le rate scadute in quest’ultimo periodo.

Tuttavia, stante la comprensibile situazione critica che ha coinvolto la maggior parte delle famiglie, nella prassi condominiale non è raro veder l’amministratore concedere dilazione dei pagamenti alle scadenze, dilazioni che in realtà – a seguire pedissequamente l’art 1130 c.c- egli non potrebbe concedere senza il consenso dell’assemblea. E’ chiaro che usando il buon senso anziché il diritto, soprattutto ora che è possibile la convocazione delle assemblee purché nel rispetto delle misure di sicurezza anche nei locali condominiali, si possano preventivamente evitare le fioriture di recupero crediti: infatti nonostante fosse comunque concesso durante la fase uno, ben poca applicazione hanno trovato le assemblee on line, realizzabili in astratto ma quasi impossibili nella pratica anche solo per la disponibilità di mezzi informatici da parte dei singoli proprietari.

La soluzione meno drastica rimane dunque quella di decidere collettivamente un piano di rientro della rate non pagate dai condòmini in evidenti difficoltà economiche, con modalità precise e puntuali in nuovo verbale assembleare contenente i nuovi termini di riscossioni, a cui consegua la sospensione della riscossione coattiva degli oneri dovuti finché il debitore “graziato” non si renda nuovamente inadempiente, e stavolta senza scusanti.

In attesa di provvedimenti ad hoc, non resta che verificare l’applicazione di quanto sovraesposto, confidare nel buon senso della collettività condominiale e possibilmente anche nella buona fede dei singoli condòmini.

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Elisa Angela Cravero

Dottoressa in Giurisprudenza, Praticante avvocato abilitata al patrocinio sostitutivo presso il CoA Torino. Si interessa prevalentemente di Obbligazioni, Contratti, Famiglia e Condominio, ambito- quest'ultimo- nel quale ha pubblicato altresì commenti giurisprudenziali in raccolte collettive di diritto civile.

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• L’incidenza del Covid-19 sulla riscossione degli oneri condominiali in “Fase 2” - 31 May 2020