L’installazione di una canna fumaria è innovazione e come tale deve essere autorizzata

Un condominio conveniva in giudizio i comproprietari di un immobile per sentirli condannare alla rimozione delle canne fumarie apposte sul lastrico solare dell’edificio di proprietà comune, previo accertamento della loro illegittima installazione per violazione del regolamento condominiale, nonché delle norme civilistiche in materia di costruzioni e manufatti sulle parti comuni dell’edificio in relazione agli articoli 1102 , 1117 ter, 1118, 1119, 1122 Codice Civile, nonché in relazione al DPR 412/1993 e art. 890 Codice Civile; tali manufatti avrebbero, infatti, impedito l’altrui paritario utilizzo, arrecato pregiudizio alla sicurezza, all’igiene nonché alterato il decoro ed il pregio architettonico del condominio.

Le domande di accertamento dell’illegittima installazione della canna fumaria e di condanna alla sua rimozione

Come ricordato nella sentenza del Tribunale di Milano n. 201/2021, emessa all’esito del giudizio in commento, l’art. 1102 Codice Civile attribuisce a ciascun condomino la facoltà di realizzare a proprie spese le modificazioni delle cose comuni necessarie ad un miglior godimento, alle condizioni ivi specificamente previste, ossia, che non sia compromessa la normale ed originaria destinazione della cosa e che non venga impedito agli altri condomini un uso analogo; tale disposizione, però, è norma derogabile i cui limiti possono essere resi più severi dal regolamento condominiale (Cassazione Civile n. 1600/75 e n. 10895/92). Nell’ambito delle condizioni e dei limiti entro i quali è legittimo l’uso cosiddetto modificativo della cosa comune, rientrano infatti certamente quelli imposti dal regolamento contrattuale, posto che la disciplina di cui all’art. 1102 Codice Civile, vertendo in tema di diritti disponibili, può essere derogata dal regolamento condominiale contrattuale, tale dovendosi intendere quello sottoscritto da tutti i condomini, oppure predisposto dal costruttore e richiamato per accettazione nei singoli atti di compravendita.

La valenza del regolamento condominiale contrattuale

Il regolamento condominiale allegato in giudizio – della cui natura contrattuale non era stata eccepita alcuna contestazione – recava specificamente tale limitazione, identificando limiti sicuramente più stringenti rispetto a quelli propri del dettato normativo e subordinando alla preventiva autorizzazione dell’Assemblea qualsivoglia intervento che configurasse innovazione o modifica alle cose comuni. Tale regolamento condominiale conteneva, quindi, una clausola “espressa” che, con esplicito riferimento alle modificazioni apportabili dal singolo condomino, le sottoponeva ad una preventiva autorizzazione assembleare, con conseguente necessità per i condomini convenuti di ottenere l’autorizzazione assembleare per l’installazione delle canne fumarie per cui è causa.

La natura modificativa dell’installazione di una canna fumaria

E’ indubbio, infatti, che l’installazione di una canna fumaria sul lastrico solare di un edificio, costituisca una modifica alla cosa comune (Cassazione Civile n. 6341/2000). A tal proposito, i condomini convenuti non sono stati in grado di provare di avere ottenuto alcuna delibera assembleare che li autorizzasse a procedere all’installazione; i manufatti, dunque, erano senz’altro da dichiararsi illegittimi, atteso che, ai sensi dell’art. 4 del regolamento condominiale, erano espressamente vietate al singolo condomino innovazioni e modifiche delle cose comuni non preventivamente autorizzate dall’assemblea; del resto, l’installazione di una canna fumaria sulla facciata condominiale importa una modifica delle cose comuni e, in forza della disposizione citata, deve essere quindi autorizzata dall’assemblea.

La domanda risarcitoria

In mancanza di qualunque allegazione, oltre che di prova sul punto, la domanda di risarcimento dei danni altresì proposta dal condominio è stata invece rigettata.

Il giudice, infatti, non può far ricorso al criterio equitativo di cui all’art. 1226 Codice Civile posto che, affinché si dia luogo alla valutazione equitativa del danno, è necessario che il pregiudizio economico del quale la parte reclama il risarcimento sia certo nella sua esistenza (Cassazione Civile n. 16202/2002, n. 21246/2012 e n. 4310/2018).

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Avv. Eugenia Francesca Parisi

Avvocato at Studio Legale Personale

Avvocato Cassazionista Civilista esperto in diritto immobiliare, condominio e locazioni Via Abbondio Sangiorgio 2 - 20145 Milano Tel 0236725424 Mail eugeniafrancesca.parisi@gmail.com

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