Lo sfratto! Come difendersi dal mancato pagamento dei canoni di locazione e riavere il proprio immobile
Spesso capita che si dia in locazione un proprio immobile a soggetti che poi non risultino essere del tutto affidabili.
Nella quasi totalità dei casi, quando un proprietario di un immobile ha locato il proprio immobile è successo almeno una volta che il locatario (o conduttore) dello stesso non abbia pagato i canoni e sia stato sfrattato.
Presupposto per lo sfratto è dunque un contratto di locazione.
Ai sensi dell’art. 1571c.c. la locazione è il contratto con il quale una parte (locatore) si obbliga a fare godere all’altra (locatario o conduttore) una cosa mobile o immobile per un certo periodo di tempo, dietro pagamento di un determinato corrispettivo.
Il locatore (ai sensi dell’art. 1575 c.c.) ha l’obbligo di: – consegnare al conduttore la cosa locata; – mantenerla in stato di servire all’uso pattuito; – garantire il pacifico godimento della cosa durante la locazione; di contro il conduttore ha l’obbligo di prendere la consegna della cosa e pagare il corrispettivo del godimento (1587 c.c).
Ma come può il locatore, in caso di scadenza del contratto o morosità del conduttore, riottenere l’immobile? Grazie allo sfratto!
Lo sfratto è lo strumento con cui il locatore può intimare al conduttore di lasciare l’immobile condotto in locazione libero da persone o cose quando si verificano due situazioni: è scaduto il termine di durata della locazione, ex art. 657 c.p.c; quando si è reso moroso nel pagamento dei canoni mensili di locazione, ex art 658 c.p.c.
L’intimazione di sfratto, in entrambi i casi, da origine a un giudizio per la convalida. Tale giudizio presenta il carattere della sommarietà ed è accompagnato dalla citazione del conduttore a norma dell’articolo 660 del codice di procedura civile. L’articolo 657, secondo comma, afferma infatti che “Può altresì intimare lo sfratto, con la contestuale citazione per la convalida, dopo la scadenza del contratto, se, in virtù del contratto stesso o per effetto di atti o intimazioni precedenti, è esclusa la tacita riconduzione.“
Mentre la licenza per finita locazione è solo un atto preventivo, con lo sfratto per finita locazione il locatore tende ad ottenere il titolo per rientrare nel possesso dell’immobile una volta acquisito il diritto alla riconsegna.
Il presupposto per la convalida dello sfratto per finita locazione è che siano cessati gli effetti del contratto per scadenza del termine.
Nella locazione commerciale, l’articolo 27 della legge 392 del 1978, prevede una durata minima della locazione pari a sei anni o nove per la locazione ad uso alberghiero. Tale termine si rinnova tacitamente di sei in sei anni (o nove) se non sopravviene una comunicazione di recesso almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza. In assenza di pattuizione di una scadenza o se la scadenza si verifica prima che sia trascorsa la durata minima di sei o nove anni, si assume che il termine coincida con la durata minima prevista dalla legge.
Nella locazione ad uso abitativo, la legge numero 392/1978 stabilisce, in via generale, che la durata della loro locazione non può essere inferiore a quattro anni e che se le parti hanno determinato una durata inferiore o hanno convenuto una locazione senza determinazione di tempo la durata si intende convenuta per quattro anni.
Ma veniamo alla circostanza, forse più comune lo sfratto per morosità
Ai sensi dell’articolo 658 del codice di procedura civile lo sfratto per morosità consente al locatore di “intimare al conduttore lo sfratto con le modalità stabilite nell’articolo precedente anche in caso di mancato pagamento del canone d’affitto alle scadenze, e chiedere nello stesso atto l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti”.
Il locatore, con tale procedura dovrà, citare in giudizio il conduttore per la convalida dello sfratto, chiedere l’ingiunzione di pagamento dei canoni non pagati, e quelli che matureranno fino al rilascio dell’immobile, nonché ottenere la risoluzione del contratto di locazione.
In tale situazione, qualora il locatore, si trovi nella situazione in cui il conduttore non paghi regolarmente il canone di locazione, potrà agire in giudizio con il deposito dello sfratto per morosità e contestuale citazione per convalida di sfratto, da depositare nel Tribunale del luogo in cui si trova l’immobile.
All’udienza il giudice dovrà intanto verificare l’effettiva morosità, potrà concedere al conduttore moroso un termine entro cui può sanare l’adempimento che è fissato dal giudice in massimo 90 giorni dal giorno dell’udienza, tale termine è detto: “termine di grazia” , rinviando ad una successiva udienza per verificare se siano state sanate le morosità, ove tale situazione non sia avvenuta convaliderà lo sfratto ed emetterà il decreto ingiuntivo di pagamento dei canoni che viene pronunciato dal giudice con atto separato rispetto allo sfratto. Precisamente, è “steso in calce ad una copia dell’atto di intimazione presentata dall’istante, da conservarsi in cancelleria”, ai sensi dell’articolo 664 del codice di procedura civile.
Il locatore una volta ottenuta la convalida di sfratto, potrà agire esecutivamente per ottenere il rilascio dell’immobile. Inoltre grazie al decreto ingiuntivo emesso contestualmente allo sfratto , il locatore potrà procedere, mediante l’assistenza di un avvocato, con il precetto e conseguentemente con il pignoramento, mobiliare, immobiliare o presso terzi al fine di riottenere i canoni di locazione non pagati dal conduttore.
Salvis Juribus – Rivista di informazione giuridica
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Avv. Stefania Puccio
Avv. Stefania Puccio, nata a Palermo il 2 giugno 1990. Nel 2016 ha conseguito la Laurea Magistrale in Giurisprudenza presso l'Università degli Studi di Palermo. Ha svolto la pratica forense presso uno Studio Legale. Ha conseguito la qualifica di difensore di Ufficio presso il Tribunale per i Minorenni, rilasciata dalla Camera Penale G. Bellavista di Palermo. Nel 2019 ha conseguito l'abilitazione all'esercizio della professione forense presso la corte di Appello di Palermo. Attualmente svolge la professione di Avvocato e collabora con uno studio legale .
