LOCAZIONE: anche la P.A. può recedere per gravi motivi

Cass. civ., Sez. III, Sent., 27 agosto 2015, n. 17215

a cura dell’avv. Michele Russo

La norma contenuta nell’art. 27, L. n. 392 del 1978 che permette al conduttore di recedere dal contratto di locazione per gravi motivi è applicabile anche ai contratti di locazioni previsti dal successivo art. 42 e tra questi, quelli conclusi in qualità di conduttore anche da un ente pubblico territoriale.

Il fatto

La vicenda vede coinvolte un’azienda sanitaria e due persone fisiche.

Con sentenza del 2010 il Tribunale ordinario, decidendo sulle opposizioni proposte da una ASL avverso due decreti ingiuntivi di pagamento di canoni di locazione emessi ad istanza di due persone fisiche, rigettava le opposizioni, ritenendo che non ricorressero i presupposti per il recesso anticipato ex art. 27, L. n. 392 del 1978 invocato dall’opponente.

La decisione, gravata da impugnazione della ASL, veniva confermata dalla Corte di appello che, con sentenza del gennaio 2012, rigettava l’appello, condannando l’azienda sanitaria alle ulteriori spese.

Avverso detta sentenza l’ASL proponeva ricorso per cassazione.

La decisione

I giudici di legittimità, hanno innanzitutto osservato che costituisce ius receptum che la disposizione dell’art. 27, comma ultimo,L. n. 392 del 1978, che consente al conduttore di recedere in qualsiasi momento dal contratto per gravi motivi, è applicabile anche ai contratti di locazione contemplati dall’art. 42, della citata L. n. 392 del 1978, inclusi quelli conclusi in qualità di conduttore da un ente pubblico territoriale. Inoltre, una volta che l’amministrazione pubblica agisca iure privatorum stipulando un contratto di locazione come conduttore, non si sottrae ai principi costantemente predicati in materia dalla Cassazione, secondo cui la situazione assunta come giustificativa del recesso anticipato ex art. 27, comma 8, non può attenere alla soggettiva e unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine all’opportunità o meno di continuare ad occupare l’immobile locato, ma deve avere carattere oggettivo, sostanziandosi in fatti involontari, imprevedibili, sopravvenuti alla costituzione del rapporto e tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore medesimo la prosecuzione del rapporto locativo.

Ebbene, nel caso di specie, il recesso anticipato era stato motivato dalla ASL assumendo che “si erano resi disponibili nuovi locali in cui si sta effettuando il trasferimento dei servizi sanitari prima sistemati nell’immobile in oggetto, in ragione del fatto che tali locali presentano caratteristiche più idonee al loro utilizzo quali strutture sanitarie pubbliche (fra cui ad esempio l’assenza di barriere architettoniche) rispetto all’immobile in oggetto, nonché ai fini dell’accorpamento dei Servizi volto al conseguimento di una maggiore efficienza operativa“. I motivi di recesso devono intendersi cristallizzati in quelli manifestati nella lettera di recesso, tra i quali non rientrava “il risparmio di spesa” addotto dalla ASL solo in sede giudiziale.

I giudici di legittimità hanno osservato che costituisce principio acquisito nella giurisprudenza della Cassazione quello secondo cui, in tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, l’onere per il conduttore, di specificare i gravi motivi contestualmente alla dichiarazione di recesso, ai sensi dell’art. 27, L. n. 392 del 1978, ancorché non espressamente previsto da detta norma, deve ritenersi conseguente alla logica dell’istituto, atteso che al conduttore è consentito di sciogliersi dal contratto solo se ricorrano gravi motivi e il locatore deve poter conoscere tali motivi già al momento in cui il recesso è esercitato, dovendo egli assumere le proprie determinazioni sulla base di un chiaro comportamento dell’altra parte del contratto, anche al fine di organizzare una precisa e tempestiva contestazione dei relativi motivi sul piano fattuale o della loro idoneità a legittimare il recesso stesso. E’ stato in particolare precisato che, pur non avendo il conduttore l’onere di spiegare le ragioni di fatto, di diritto o economiche su cui tale motivo è fondato, né di darne la prova perché queste attività devono essere svolte in caso di contestazione da parte del locatore, si tratta pur sempre di recesso “titolato”, per cui la comunicazione del conduttore non può prescindere dalla specificazione dei motivi, con la conseguenza che tale requisito inerisce al perfezionamento della stessa dichiarazione di recesso e, al contempo, risponde alla finalità di consentire al locatore la precisa e tempestiva contestazione dei relativi motivi sul piano fattuale o della loro idoneità a legittimare il recesso medesimo.

I motivi addotti con la lettera di recesso da parte dell’azienda sanitaria non potevano essere integrati con quello postulato solo in sede giudiziale consistente nel “risparmio di spesa”.

In conclusione, i giudici di legittimità hanno rilevato l’arbitrarietà del recesso esercitato dalla pubblica amministrazione e, pertanto, il ricorso è stato rigettato.