Locazione commerciale, rinnovazione tacita anche per i contratti con la Pubblica Amministrazione

Come è noto, i contratti di locazione commerciale sono destinatari di una peculiare disciplina vincolistica, di particolare rigore, contenuta nella c.d. legge sull’equo canone (l. 392/1978). Tra le previsioni maggiormente caratterizzanti in essa contenute vi è, in primo luogo, la prescrizione di una durata minima inderogabile del rapporto locativo (art. 27) fissata in sei anni, nove nel caso di locazione alberghiera. Il legislatore, inoltre, ha introdotto il sistema del primo rinnovo tacito e automatico del rapporto per analoghi periodi, con impossibilità di disdetta semplice (ma solo al termine del primo periodo).

Più precisamente l’art. 28 prescrive che il contratto si rinnova automaticamente di sei anni in sei anni ovvero di nove anni in nove anni se non viene intimata disdetta nel rispetto di un termine perentorio di preavviso (rispettivamente di dodici o diciotto mesi) prima della scadenza. Alla prima scadenza contrattuale il locatore può esercitare la facoltà di disdetta “soltanto per i motivi di cui all’art. 29 con le modalità ed i termini ivi previsti”. Quella di cui all’art. 28, come del resto le altre contenute nella legge sull’equo canone, è senza dubbio una disposizione a carattere imperativo, come del resto è stato affermato in termini espliciti dalla giurisprudenza. A titolo esemplificativo, la Corte d’Appello di Napoli, in una sentenza del 2005, ha chiarito che tra le norme imperative della disciplina delle locazioni commerciali “deve ricomprendersi quella di cui all’art. 28 della legge 27 luglio 1978, n. 392, per la quale, in difetto di tempestiva disdetta, la locazione si intende prorogata ex lege”[1].

Ciò premesso, una questione controversa attiene all’applicabilità di tale previsione legale di rinnovo tacito ai contratti stipulati con le Pubbliche Amministrazione. Non è infrequente, infatti, che un ente pubblico, a cui il privato ha locato un immobile, contesti l’avvenuta rinnovazione tacita del contratto invocando il principio generale secondo il quale la volontà di obbligarsi della Pubblica Amministrazione non possa desumersi, per implicito, da fatti o atti, dovendo essere manifestata nelle forme richieste dalla legge, tra le quali l’atto scritto ad substantiam. Secondo tale ricostruzione, in assenza di un’apposita clausola inserita nel contratto che preveda esplicitamente il suo rinnovo tacito alla scadenza, la Pubblica Amministrazione non potrebbe considerarsi vincolata alla prosecuzione del rapporto. Le cose stanno veramente in questi termini?

Il suddetto principio è stato richiamato già dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione in una sentenza del 1991, nella quale si affermava che “le disposizioni di legge […] escludono che per la pubblica amministrazione possa aver luogo un tacito rinnovo del contratto”; la Corte giungeva così ad affermare che la volontà di obbligarsi della P.A. non potesse manifestarsi per fatti concludenti e dunque non potesse essere ammessa una rinnovazione tacita del contratto[2]. A ben vedere, però, la controversia alla base di tale sentenza non aveva ad oggetto un contratto di locazione commerciale e, inoltre, in contestazione era il sistema di rinnovazione tacita del contratto di locazione previsto dall’art. 1597 c.c., secondo cui “la locazione si ha per rinnovata se, scaduto il termine di essa, il conduttore rimane ed è lasciato nella detenzione della cosa locata o se, trattandosi di locazione a tempo indeterminato, non è stata comunicata la disdetta a norma dell’articolo precedente”, non anche l’automatico rinnovo previsto dall’art. 28 della legge sull’equo canone).

Nel 2002 la Cassazione ha preso in considerazione una controversia avente ad oggetto un contratto di locazione non abitativa, che però era già in corso all’entrata in vigore della L. 392 del 1978; per esso, dunque, trovava applicazione un’apposita disciplina transitoria e, di conseguenza, a buon diritto la Cassazione poteva affermare che tale contratto non era “sottoposto alla disciplina degli art. 28, 29 e 30” della legge sull’equo canone.

Per i contratti stipulati dopo l’entrata in vigore della legge sull’equo canone, invece, deve ritenersi che il sistema del rinnovo tacito di cui all’art. 28 trovi pienamente applicazione finanche con riferimento ai contratti stipulati con la Pubblica Amministrazione. Non è peraltro necessario che nel contratto di locazione venga inserita un’apposita clausola, essendo tale rinnovazione automatica conseguenza diretta di una previsione legislativa a carattere imperativo. Al contrario, qualsiasi clausola difforme rispetto al disposto normativo sarebbe nulla e sostituita di diritto ex art. 1419, co. 2, c.c.

Nel 2016 tale principio è stato enunciato in termini espliciti dalla Cassazione, con una sentenza che ha definitivamente contraddetto la tesi dell’inapplicabilità delle previsioni, anche legali, di rinnovo tacito dei contratti stipulati con le Pubblica Amministrazione. La Corte ha, infatti, chiarito che la legislazione speciale in tema di locazioni commerciali di cui alla l. 392 del 1978 “costituisce un microsistema autonomo e speciale rispetto al sistema generale sulle locazioni disciplinato dal codice civile. Per il profilo del rinnovo, tale microsistema si sostanzia nella protrazione del rapporto alla sua prima scadenza per una durata determinata (sei anni per le locazioni non abitative), che deriva, non da una manifestazione tacita di volontà, ma direttamente dalla legge e rende irrilevante la disdetta del locatore quando la stessa non sia basata su una delle giuste cause specificamente previste quali motivi legittimi di diniego della rinnovazione”. Tale sistema, conclude la Cassazione, è “applicabile anche per i contratti di locazione di immobili ad uso diverso da quello di abitazione stipulati dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali in qualità di conduttori, proprio in forza della derivazione del rinnovo direttamente dalla legge, che rende irrilevante il principio della necessaria forma scritta con la quale deve manifestarsi la volontà della P.A.”[3].

Ne deriva, pertanto, che anche i contratti di locazione commerciali stipulati tra un privato ed un ente pubblico si rinnovano tacitamente di sei anni in sei anni, a meno che non intervenga disdetta, da comunicarsi all’altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, almeno 12 mesi prima della scadenza.

[1] App. Napoli, 26 aprile 2005

[2] Cass. civ. Sez. Unite, n. 12769 del 28 novembre 1991

[3] Cass. civ., n. 14367, del 14 luglio 2016.

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Eliseo Davì

Laureato in Giurisprudenza con 110 e lode e menzione alla tesi. Attualmente è iscritto all'ordine dei praticanti avvocati di Palermo e collabora con lo studio Legale Perrino & Associati. Inoltre svolge un tirocinio ex art. 73 L. 98/2013 presso la Presidenza della III Sez. Penale del Tribunale di Palermo.

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