Locazione e Covid 19: è possibile ottenere uno sconto sui canoni di locazione o rinegoziare le condizioni contrattuali?

L’emergenza sanitaria dovuta alla pandemia da Coronavirus ha interessato tanti ambiti della vita di tutti noi e soprattutto quelli che sono i rapporti contrattuali.

La forte crisi economica generata dal lockdonw, e quindi dallo stop di molte attività, ha fatto si che i conduttori di immobili ad uso abitativo e ad uso commerciale non potessero corrispondere al locatore i canoni di locazione in tutto o solo in parte.

Una domanda che ci si è posti in questo periodo, soprattutto per quanto riguarda gli immobili locati ad uso commerciale, è la seguente: posso ottenere uno sconto sul canone di locazione a causa della parziale inagibilità dell’immobile? Posso rinegoziare le condizioni contrattuali?

Sulla rinegoziazione contrattuale. La problematica non è di facile risoluzione in quanto le norme emergenziali non hanno affrontato il problema relativo al pagamento dei canoni d’affitto che non potevano essere corrisposti a causa del lockdown. L’unica considerazione è stata fatta all’art. 91 del decreto Cura Italia, imponendo al giudice di valutare il rispetto delle misure di contenimento al fine di escludere la responsabilità del debitore in caso di mancato pagamento dei canoni d’affitto.

Alcuni autori hanno ritenuto valida la tesi della rinegoziazione del contratto di locazione in merito al canone di affitto, sulla base del principio di buona fede ex art. 1375 c.c., dal momento che l’epidemia di Covid-19 e le misure di contenimento hanno modificato in maniera significativa l’equilibrio dei contratti di locazione e delle obbligazioni delle parti, facendo dunque sorgere un dovere di cooperazione in merito agli interessi dei contraenti, indipendentemente dall’esistenza di clausole di negoziazione all’interno del contratto.

Dal punto di vista giurisprudenziale è da evidenziare la pronuncia del Tribunale di Bologna del 12 maggio 2020.

Il giudice è stato adìto in via cautelare da una società conduttrice di un immobile adibito a palestra, la quale era stata chiusa per effetto dei provvedimenti di contenimento dell’epidemia. La società ha chiesto che venisse inibito, ai sensi dell’art. 700 c.p.c., l’incasso di assegni bancari precedentemente dati al locatore a garanzia del pagamento dei canoni locatizi nel periodo da aprile 2020 a luglio 2020, rappresentando l’impossibilità di procedere al pagamento degli stessi a causa appunto della chiusura dell’attività.

Il Tribunale di Bologna ha accolto con decreto emesso inaudita altera parte la domanda cautelare della conduttrice, ordinando al locatore di non mettere all’incasso i titoli, ritenendo che ricorresse nella fattispecie il presupposto del periculum in mora della ricorrente, dati gli effetti pregiudizievoli che questa avrebbe subito qualora gli assegni fossero stati posti all’incasso e non pagati in mancanza di provvista.

E’ indispensabile fare presente che la conduttrice aveva, prima di depositare la domanda cautelare, avanzato al locatore una proposta transattiva avente ad oggetto la temporanea riduzione del canone locatizio nel periodo da aprile a settembre 2020, proposta che non era stata accolta dal locatore. La pronuncia del Tribunale di Bologna pare accogliere l’orientamento dottrinale che vuole che ai sensi dell’art. 1375 c.c. e dunque rispettando i canoni della buona fede, le parti debbano quantomeno avviare una trattativa sulla ridefinizione temporanea del canone di locazione nel periodo di lockdown, posto che è pacifico che il dovere di rinegoziazione non implichi affatto che l’accordo venga raggiungo.

Sulla riduzione del canone di locazione. Soffermandoci sulla questione di autoriduzione del canone, i conduttori che hanno subito l’indisponibilità dei locali per effetto delle misure di contenimento dell’epidemia potrebbero richiedere una riduzione del canone anche ai sensi dell’art. 1464 c.c. “Impossibilità Parziale”, poiché è possibile sostenere che la pandemia e i provvedimenti adottati per contenerla abbiano inciso sulla prestazione di facere del locatore, dal momento che l’utilità dell’immobile si considera ridotta.

Secondo la giurisprudenza rientrano nella sfera di applicabilità dell’art. 1464 c.c. tutti i casi in cui la prestazione sia diventata parzialmente impossibile per causa non imputabile al locatore e che impediscano la fruizione totale dell’immobile. È stato così ritenuto che, di fronte alla pretesa del locatore di ottenere l’intero pagamento del canone, il conduttore, nel caso di oggettiva mancanza della controprestazione del locatore, può opporgli in via di eccezione il diritto a una riduzione del canone, che tenga conto della minor utilità che si trova ad ottenere da un immobile locato di cui non può pienamente godere come previsto dal contratto.

In merito all’applicabilità dell’art. 1464 c.c. si è pronunciata la Suprema Corte di Cassazione nel 2004: “Qualora vi sia anche solo una parziale inagibilità di alcuni locali dell’immobile locato, ed il proprietario agisca nei confronti dell’inquilino per il mancato pagamento dei canoni, l’inquilino potrà chiedere al giudice una riduzione del canone, sulla base della minore utilità che lo stesso riceve dalla locazione dell’appartamento. Le condizioni di inagibilità di alcuni locali non permettono, infatti, un pieno godimento dell’immobile; ciò da diritto ad una riduzione del canone” (Cass. Civ. n. 3991 del 27 febbraio 2004).

In ultimo, possiamo azzardare nel dire che vi è anche la possibilità che il conduttore possa autoridursi il canone di locazione in via di autotutela ex art. 1460 c.c., sempre sulla base della pronuncia del Tribunale di Bologna del 12 maggio 2020. Tale pronuncia pare prendere posizione in maniera positiva con l’accoglimento della domanda cautelare inibitoria all’incasso dei titoli in garanzia del pagamento del canone in presenza del rifiuto del locatore di iniziare una trattativa.

L’autoriduzione ristabilirebbe l’equilibrio sinallagmatico violato, dal momento che l’inadempimento deriva da impossibilità sopravvenuta per causa non imputabile al debitore.