Locazione. Lo sfratto per morosità: che cos’ è? Come evitarlo?

Si sente spesso parlare di sfratto per morosità. Vediamo di capire di che si tratta.

Che cosa si intende per sfratto?

Lo sfratto possiamo definirlo come il provvedimento con il quale il Giudice ordina all’inquilino- conduttore di riconsegnare l’immobile al proprietario – locatore. Questa procedura trova applicazione solo per quei contratti di locazione in forma scritta e registrati.

Quali i motivi che possono portare allo sfratto?

I motivi sono diversi e tra questi vi rientra il protratto mancato pagamento del canone. In questa ipotesi se l’inquilino – conduttore è in ritardo di almeno 20 giorni nel pagamento del canone di locazione il proprietario – locatore può decidere di inviargli una lettera raccomandata a/r di diffida con la quale lo invita e diffida al pagamento delle mensilità dovute.  ( Attenzione! E’ consigliabile attendere che la morosità dell’inquilino sia di almeno 2 o 3 mensilità in modo da evitare che l’inquilino – conduttore sani il debito rendendo, così, vana la procedura attivata.)

Passiamo ora ad illustrare l’iter da seguire per dare avvio alla procedura di sfratto.

1. Occorre predisporre una lettera di messa in mora con la quale si invita e diffida formalmente l’inquilino moroso a provvedere al pagamento delle mensilità arretrate entro una determinata data.

2. Se la lettera non sortisce alcun effetto l’avvocato dovrà provvedere a redigere un atto di citazione per intimazione di sfratto. Atto di citazione che dovrà essere notificato  all’inquilino moroso. L’atto di citazione contiene l’invito rivolto all’inquilino moroso a comparire nanti al Giudice competente alla data di udienza fissata. Data individuata dall’avvocato del proprietario- locatore non prima di 20 giorni. (Si noti bene: detto termine comincia a decorrere nel momento in cui l’atto di citazione per intimazione di sfratto viene consegnato all’Ufficiale Giudiziario per la notifica)

Chi è il Giudice competente in materia di sfratto?

Il Giudice competente è il Tribunale del luogo in cui si trova la cosa oggetto di sfratto

Forma e contenuto dell’atto di citazione.

L’atto di citazione per intimazione di sfratto va redatto ex art. 125 cpc e deve contenere l’invito a comparire all’udienza fissata con l’avvertimento che se l’inquilino moroso non comparisce o, comparendo non si oppone, il Giudice procede a convalidare lo sfratto.

Che cosa accade alla prima udienza? E’ possibile evitare lo sfratto?

In tale sede l’avvocato del proprietario – locatore nel redigere il verbale insiste nell’intimazione di sfratto evidenziando che la morosità persiste. Dal canto suo l’avvocato dell’inquilino moroso può fare richiesta del cosiddetto “Termine di grazia” al fine di evitare lo sfratto.

Che cos’è il termine di grazia?

E’ quel termine concesso dal Giudice al conduttore moroso il quale, citato in giudizio a causa del mancato pagamento dei canoni di locazione, versi in comprovate condizioni di difficoltà economica. Entro tale termine – che non può essere superiore a 90 giorni – l’inquilino deve provvedere a versare al proprietario locatore le seguenti somme:

1.l’importo dei canoni scaduti alla data di intimazione dello sfratto con gli interessi legali;

2.le spese legali id est: onorari di avvocato, marche da bollo e spese di notifica, liquidate dal Giudice.

Concesso il termine di grazia, il Giudice rinvia l’udienza a non oltre 10 giorni da detto termine ciò per verificare l’esatto adempimento dell’inquilino – conduttore. Difatti, questi, al fine di evitare che lo sfratto venga convalidato, dovrà versare tutte le somme indicate dal Giudice entro il termine concessogli. Si noti bene: se le somme indicate dal Giudice  non sono state versate in toto: il Giudice convalida lo sfratto e si apre, così, la procedura esecutiva per il rilascio dell’immobile.

Per unanime giurisprudenza per ottenere che il termine di grazia sia concesso non è necessario dimostrare nessuna cosa, ma occorre semplicemente la richiesta dell’inquilino moroso al Giudice che glielo conceda al fine di poter sanare la morosità.

Avv. Luisa Camboni

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