L’uso esclusivo del bene comune nel condominio

Sommario: Premessa – 1. I diritti reali e i diritti di obbligazione – 2. L’uso esclusivo dei beni comuni nel condominio – 3. Conclusioni

Premessa

In tema di condominio, nella prassi è diffusa la tendenza a ricorrere a pattuizioni negoziali che prevedono un diritto reale di uso esclusivo del bene comune, in deroga alla regola di cui all’art. 1102 c.c.  per cui ciascun partecipante può servirsi del bene comune.

Sulla natura di suddette pattuizioni si è aperto un ampio dibattito stante il principio di tipicità dei diritti reali, per cui l’autonomia negoziale non può costituire nuove figure di diritti reali oltre quelli previsti dalla legge.

1. I diritti reali e i diritti di obbligazione

I diritti sulle cose assumono la denominazione di diritti reali e presentano quattro caratteristiche: la tipicità (sono solo quelli previsti dalla legge); l’immediatezza (ovvero la possibilità di esercitarli senza doversi avvalere della cooperazione di altri soggetti); l’assolutezza (possono essere fatti valere nei confronti di tutti); la patrimonialità (ossia la possibilità di valutare economicamente il loro contenuto).

Il codice civile disciplina la proprietà e i diritti reali su cosa altrui. La proprietà è il diritto di un soggetto di godere e di disporre di una cosa in maniera piena ed esclusiva, pur sempre nel rispetto dei limiti e degli obblighi previsti dall’ordinamento giuridico.

I diritti reali su cose altrui (pegno ed ipoteca) si distinguono in diritti reali di garanzia e diritti reali di godimento. I primi consistono in un vincolo giuridico a cui un bene è assoggettato a garanzia di un creditore. I secondi (diritto di superficie, l’enfiteusi, l’usufrutto, l’uso, l’abitazione, le servitù)  limitano il potere di godimento di un bene da parte di un proprietario a vantaggio di un altro soggetto.

I diritti reali su cosa altrui sono detti anche diritti limitati poiché implicano facoltà meno ampie di quelle previste per la proprietà. Essi si caratterizzano per la specialità. Infatti, la regola è la piena proprietà e i diritti reali su cosa altrui rappresentano l’eccezione in quanto riducono le facoltà di un soggetto proprietario. Inoltre, tali diritti possono estinguersi per non uso ventennale, per morte o confusione.

Inoltre, poiché ogni diritto reale su cosa altrui ha un contenuto diverso dagli altri, è possibile che su uno stesso bene vi siano più diritti reali minori.

I diritti reali di godimento come diritti su cose si distinguono dai diritti di obbligazione che sono diritti nei confronti di una persona aventi ad oggetto una prestazione personale. Invero, a differenza dei diritti reali, il titolare del diritto di obbligazione per realizzare la sua pretesa ha bisogno  della collaborazione dell’altro soggetto. Inoltre, i diritti reali fruiscono di una difesa assoluta, per cui il titolare ha azione in giudizio contro chiunque contesti il suo esercizio. I diritti di obbligazione, invece, fruiscono di una difesa relativa; pertanto, il loro titolare può difenderli con azione in giudizio solo nei confronti della persona dell’obbligato mentre non può agire nei confronti dei terzi che contestano il suo diritto.

Altra differenza riguarda la circolazione atteso che i diritti reali, in quanto suscettibili di possesso, possono essere acquisiti a titolo originario; al contrario, i diritti di obbligazione si possono acquisire solo a titolo derivato.

La distinzione tra diritti reali e diritti obbligatori rileva con particolare riguardo all’uso esclusivo dei beni comuni nel condominio sulla cui natura è sorto un ampio dibattito dottrinale e giurisprudenziale.

2. L’uso esclusivo dei beni comuni nel condominio

In tema di condominio, si applicano le norme dettate dal codice civile, salvo diversa previsione legislativa.

L’art. 1117 c.c. elenca i beni che sono oggetto di proprietà comune. Con riguardo al loro uso, la regola generale è che esso spetta a tutti i condomini. Infatti, ai sensi dell’art. 1102 c.c. Il singolo partecipante alla comunione può usare la cosa comune secondo la propria convenienza e nella sua interezza, indipendentemente dal fatto che sia titolare di una quota maggiore o minore della comproprietà ragguagliata al valore dell’immobile di pertinenza. Ciascuno dei condomini può servirsene anche in modo particolare senza però alternarne la destinazione e senza impedire agli altri partecipanti alla comunione di farne parimenti uso.

Occorre precisare che l’art. 1117 c.c., nell’elencare le parti comuni dell’edificio, specifica che tale individuazione vale se non risulta il contrario dal titolo. Ne deriva che al momento della costituzione del condominio è lasciata all’autonomia delle parti la possibilità di sottrarre alla presunzione di comunione ex art. 1117 c.c alcune parti altrimenti comuni. Inoltre, in sede di costituzione del condominio è possibile che sia attribuito un bene comune all’uso esclusivo di un condomino o più determinati condomini. Basti pensare ad esempio all’uso esclusivo dei lastrici solari previsto espressamente all’art. 1126 cc che disciplina il riparto delle spese di riparazione e ricostruzione.

Occorre evidenziare che sulla natura dell’uso esclusivo concesso al singolo condomino del bene comune si è discusso molto e sono emerse diverse teorie.

Un primo orientamento ritiene che l’uso esclusivo su parti comuni deve essere ricondotto al diritto reale di cui all’art. 1021 c.c.. L’uso, disciplinato da tale norma, è un diritto reale di godimento su bene altrui dal contenuto più limitato rispetto all’usufrutto perché attribuisce al suo titolare il potere di servirsi del bene e nel caso in cui sia fruttifero di raccogliere frutti ma solo per quanto riguarda i bisogni suoi e della sua famiglia. Tali bisogni devono essere valutati secondo la condizione sociale del titolare del diritto. Inoltre, l’usuario non può appropriarsi dei frutti civili e, ai sensi dell’art. 1024 cc, non può cedere il diritto o darlo in locazione.

Alla luce di tale teoria che riconduce l’uso esclusivo su parti comuni all’art. 1021 c.c, deve ritenersi che esso sia intrasmissibile.

Un’altra tesi ritiene che esso non ha natura reale bensì costituisce una manifestazione del diritto personale di godimento del condomino sulle parti comuni; pertanto, esso è perpetuo e trasmissibile ai successivi aventi causa dell’unità immobiliare a cui accede.

Occorre rilevare che alla luce dei contrapposti orientamenti, la Corte di Cassazione, con ordinanza interlocutoria n. 31420 del 2 dicembre 2019 ha rimesso la questione alle Sezioni Unite. Nella predetta pronuncia la Corte di Cassazione ha evidenziato  i limiti di entrambe le tesi. Invero, la teoria che riconduce il diritto all’art. 1021 c.c. si scontra con il principio di tipicità dei diritti reali che sottrae all’autonomia dei privati la possibilità di prevedere diritti reali al di là di quelli tipizzati dal legislatore.

La tesi che configura il diritto all’uso esclusivo come diritto personale di godimento si scontra con la regola della relatività degli effetti del contratto prevista dall’art. 1372 c.c e, dunque, con l’impossibilità di trasferire a terzi le obbligazioni assunte se non con i mezzi offerti dal codice civile che disciplina la delegazione cumulativa (art. 1268 c.c), l’espromissione (art. 1272 c.c) e l’accollo (art. 1273 c.c).

La Corte di Cassazione  ha escluso  anche che il diritto di uso esclusivo del bene comune possa essere ricondotto ad una servitù prediale che consiste nel peso imposto su un fondo (servente) per l’utilità di un altro fondo (dominante) appartenente ad un diverso proprietario. L’impossibilità di ricondurre l’uso esclusivo del bene comune alla servitù appare evidente se si considera che quest’ultima, pur imponendo un sacrificio al fondo servente, non può comunque spingersi sino ad escludere la facoltà di godimento del fondo servente da parte del suo proprietario.

Ugualmente, secondo la Corte di Cassazione l’uso esclusivo del bene comune non può essere ricondotto alle obbligazioni propter rem che, per il loro collegamento con i diritti reali, sono tipiche.

3. Conclusioni

Sulla natura dell’uso esclusivo del bene comune è intervenuta la Corte di Cassazione, a Sezioni Unite, con la sentenza n. 28972 del 17 dicembre 2020. Infatti, il Giudice di legittimità ha chiarito definitivamente che i privati non possono pattuire un diritto reale di uso esclusivo su un bene comune atteso il principio fondamentale del numero chiuso dei diritti reali e della loro tipicità. Tale principio trova infatti, il suo fondamento nell’art. 42 della Costituzione che pone una riserva di legge sui modi di acquisto e di godimento della proprietà, oltre che sui limiti, allo scopo di assicurarne la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti.

Pertanto, il titolo negoziale che prevede la creazione di un diritto reale di uso esclusivo su parti comuni, ove ricorrono i presupposti della conversione del contratto, potrà essere fatto valere in contratto di uso esclusivo di natura obbligatoria, ossia avente valore solo inter partes.

Fava P., Diritti reali, 2019;

Gambaro A- Morello U., Trattato dei diritti reali. Vol.3 Condominio negli edifici e Comunione, 2012.

Terzago G., Il Condominio. Trattato teorico e pratico, 2015.