Morosità e distacco dei servizi in condominio: servono nuovi strumenti per il recupero del credito

Il problema più diffuso negli ultimi anni e che continua a crescere in modo esponenziale è quello della morosità in condominio. Sempre più spesso gli amministratori devono sfoderare in primis tutte le loro abilità di bravi “pacieri” per cercare di far affluire quanto prima i soldi in cassa. Pertanto, si passa dai semplici e cortesi inviti, alle telefonate, agli avvisi di pagamento, seguono le lettere di messa in mora e ad ogni altro modo utile e, soprattutto veloce, per non inceppare la macchina “condominio” che ovviamente necessita di continue entrate condominiali per far fronte alle spese.

Gli amministratori tentano in ogni modo di far comprendere ai condòmini morosi che il recupero delle morosità è un obbligo espresso direttamente dalla legge e che, se non fosse osservato, scatterebbero importanti responsabilità a carico degli amministratori stessi. Pertanto, nessuna vendetta personale, come invece pensa qualche condòmino, si tratta semplicemente di far quadrare la cassa. Difatti, l’art. 1129 al comma nove, stabilisce che “l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro 6 mesi dalla chiusura di esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, saldo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea.”  Accanto al 1129 c.c. segue la norma prevista all‘art. 63 disp. att. c.c., la quale stabilisce, nei primi commi, che “Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi. I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini.

Ebbene, qualora l’amministratore non riesca nel breve periodo con tentativi bonari a recuperare le somme dai morosi, dovrà obbligatoriamente attivarsi ed il suo potere-dovere trova fonte proprio nell’art. 1129 c.c. comma nove. Ciò anche per evitare prescrizioni dei crediti condominiali, che com’è noto, scontano una c.d. prescrizione breve di soli cinque anni. A tal fine è buona norma, per ogni amministratore, tenere sempre aggiornato il registro di contabilità, soprattutto per verificare la regolarità dei pagamenti da parte dei condòmini ed eventualmente interrompere i termini della prescrizione inviando una raccomandata a.r. o una pec.

L’amministratore, a questo punto, dovrà rivolgersi ad un legale per iniziare la procedura monitoria del ricorso per decreto ingiuntivo dinanzi l’Autorità Giudiziaria competente. Di solito, l’avvocato, effettua un ulteriore tentativo, mediante la notifica dell’atto di messa in mora, per sperare che il debitore adempia, vedendosi arrivare una lettera da parte di un legale. Se anche questo tentativo dovesse fallire, sarà appunto necessario procedere con il ricorso per decreto ingiuntivo ai sensi dell’art. 63 delle disp. att. c.c.  Il Condominio anticiperà le spese vive per la procedura monitoria e dovrà attendere i tempi di emissione del decreto, di notifica del ricorso e del decreto, dell’eventuale notifica dell’atto di precetto e nel caso in cui il debitore ancora non dovesse adempiere, si troverà di fronte al mondo delle procedure esecutive, dovendo anticipare ulteriori costi per recuperare il proprio credito.

Tutto ciò comporta, dispendio di tempo, spese, affanno per l’amministratore e per i condomini che, in questo lungo periodo, continuano ad avere “vuoti di cassa” talvolta anche importanti, mettendo a dura prova le capacità gestionali anche dei più esperti amministratori, i quali si trovano a fare i salti mortali per evitare distacchi di forniture e disagi al condominio intero. In tutto questo periodo di attivazione delle opportune procedure di recupero, il condòmino moroso, tuttavia, continua eventualemente a non pagare e a servirsi serenamente di tutti i servizi condominiali, incurante talvolta della propria posizione di debitore.

La norma di salvaguardia e di auto-tutela pareva essere posta nell’art. 63 delle disp. att. c.c. al punto in cui espressamente prevede che “In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato…”

Ebbene, detta norma sembrava proprio andare incontro alle esigenze degli amministratori, atteso che nella nuova formulazione era sparito il riferimento alla “necessaria autorizzazione contenuta nel regolamento condominiale” e d’altro canto contemperava anche l’insoddisfazione dei condòmini puntuali ed in regola con i pagamenti che non trovano giusto che il condòmino moroso continuasse ad utilizzare servizi comuni per i quali non corrispondeva alcun pagamento.

Tuttavia, la sospensione al condòmino moroso dei servizi suscettibili di godimento separato è stata oggetto di numerose interpretazioni giurisprudenziali, spesso completamente divergenti, che hanno rallentato l’utilizzo della norma, rendendola appunto quasi inefficace generando ovviamente le numerose lamentele degli amministratori di condominio, privi di strumenti idonei ed efficaci.

Innanzitutto va chiarita l’espressione “servizi suscettibili di godimento separato” per comprendere cosa il legislatore abbia voluto intendere. Il tribunale di Milano si esprimeva stabilendo che la sospensione, ove possibile, sia effettuata intervenendo esclusivamente sulle parti comuni dell’impianto, senza incidere sulle parti di proprietà esclusiva del condomino moroso. Ebbene sulla base di questa interpretazione i soli servizi suscettibili di godimento separato sarebbero la piscina, il campo da tennis, l’ascensore (solo nei casi in cui serva esclusivamente il piano del condomino moroso).

Nei casi in cui l’amministratore aveva provveduto, previo accertamento del presupposto della morosità protratta per più di un semestre, ad attuare, secondo il dettato della norma, a sospendere l’acqua e/o il riscaldamento al condòmino moroso, molti Tribunali avevano emesso sentenze in favore dei morosi, atteso che la sospensione di quei servizi definiti essenziali, sono garantiti dall’articolo 32 della Costituzione che tutela appunto il diritto alla salute. (In tal senso si è espresso il Tribunale di Milano, con ordinanza del 24.10.2013, che ha ritenuto come la sospensione del servizio, nello specifico, del riscaldamento, non fosse possibile in quanto bene primario costituzionalmente protetto.)

Completamente divergente è la conclusione a cui giungono il Tribunale di Roma, ordinanza del 27 giugno 2014, e quello di Brescia, ordinanze del 17.02.2014 e del 21.05.2014, che invece, hanno ordinato, nei confronti del condomino moroso, di consentire ai tecnici incaricati dal condominio la realizzazione della sospensione della fornitura del riscaldamento, addirittura mediante ingresso all’interno dei locali di loro proprietà e mediante interruzione dell’afflusso dell’acqua calda dalle tubazioni condominiali verso i radiatori posti all’interno dell’unità immobiliare. Tuttavia la Cassazione con sentenza del 30.11.2015 n° 47276 confermava la pronuncia della Corte d’Appello di Torino, che a sua volta aveva condannato il gestore di un residence per aver disattivato l’energia elettrica al condomino moroso, alla pena di euro 250 oltre al risarcimento del danno per il reato di cui all’art. 392 “esercizio arbitrario delle proprie ragioni” c.p.  Pertanto, onde incappare nelle ipotesi previste dall’art. 392 c.p. l’amministratore a seguito della persistente morosità, dovrà preliminarmente chiedere l’autorizzazione al giudice civile, al fine di ottenere il sigillo della legittimità, in merito al proprio operato, oltre che i limiti, il contenuto e le modalità applicative del concreto distacco. Qualora la morosità sia tale da compromettere l’intero svolgimento della vita del condominio, l’amministratore potrà richiedere un provvedimento d’urgenza per ottenere l’autorizzazione alla sospensione dei servizi.

Certamente ad oggi gli strumenti concessi dal legislatore per il recupero delle somme sono poco incisivi, perché molti condòmini morosi conoscono bene i tempi non sempre rapidi della giustizia e ne traggono vantaggio, visto che non ricevono nell’immediato alcun “disagio” nei servizi condominiali, di cui continuano tranquillamente a godere. Tutti gli oneri e le difficoltà sembrano restare a carico del condominio creditore, esposto anche procedure di recupero da parte di terzi, distacchi di forniture, sospensione di servizi per mancati pagamenti ai fornitori, ammanchi di cassa.

Negli altri Paesi Europei, invece, la situazione è molto diversa: ad esempio in Francia per il recupero dei crediti in Condominio è prevista l’iscrizione di ipoteca legale sull’immobile appartenente al moroso, che viene avviata dall’amministratore l’ausilio di un legale, essendo sufficiente la richiesta ad un ufficiale giudiziario di mettere in mora il condòmino in ritardo coi i pagamenti. In Spagna al condòmino moroso viene sospeso il diritto di voto in assemblea. In Portogallo, il verbale di assemblea che riporta l’approvazione dei bilanci e del riparto, costituisce già titolo esecutivo nei confronti del condòmino moroso. In Germania il protrarsi della morosità per oltre 3 mesi comporta l’esclusione del condòmino stesso che è costretto addirittura a vendere spontaneamente la sua proprietà.

Negli altri Paesi europei, quindi, per ottenere il recupero dei crediti in condominio, vengono utilizzati strumenti duri, severi che tutelano in modo completo la comunità condominiale. Difatti ciascun condòmino riconosce il valore dell’acquisto di un appartamento in condominio e, pertanto, l’eventuale comportamento inidoneo non è assolutamente consentito. Ciò dovrebbe far riflettere il legislatore italiano affinchè introduca procedure veloci di recupero del credito e creare appositamente per il condominio, proprio per le sue caratteristiche peculiari. Solo se il sistema cambierà in tale direzione, si potrà ottenere un cambiamento positivo nell’atteggiamento e nel ruolo di ciascun condòmino, che di certo non vorrà subìre ad esempio la perdita dell’appartamento o l’iscrizione immediata di ipoteca oppure la perdita del voto in assemblea o l’esclusione dal condominio o qualsiasi altro disagio che immediatamente si ripercuote sulla sua proprietà e sul suo ruolo di condòmino. Si adopererà, invece, per essere puntuale nei pagamenti, in modo da stabilire rapporti armonici con gli altri condòmini e con l’amministratore. Ciò potrà solo giovare al benessere dell’intera comunità condominiale sia dal lato sociale che da quello gestionale.