Muffa in casa? Si alla risoluzione del contratto di locazione ma per il risarcimento serve specifica prova

Come noto, in forza dell’art. 1578 cod. civ., il locatore è tenuto a consegnare la cosa locata in buono stato di manutenzione, mantenerla in stato da servire all’uso convenuto oltre che a garantire al conduttore il pacifico godimento dell’immobile; il precedente art. 1575 cod. civ., invece, garantisce il risarcimento dei danni derivati dai vizi dell’oggetto della locazione, sempre che il locatore non provi di aver ignorato, senza colpa, la presenza di detti vizi.

Questa è la base codicistica da cui è partito il Tribunale di Cremona – sentenza n. 148/2018, per dirimere una vicenda in cui era stata chiesta, da parte del proprietario di due unità immobiliari di cui una destinata ad attività di ristorazione, intimazione di sfratto per morosità nei confronti del locatario che aveva omesso il pagamento dei canoni a seguito della stesura di un verbale di sospensione da parte dei Nas per la rilevazione – nei locali locati di macchie di muffa e umidità; il convenuto in giudizio, a sua volta, chiedeva quindi la risoluzione del contratto con contestuale risarcimento dei danni oltreché l’indennità di avviamento commerciale.

Il Consulente tecnico nominato dal Giudice accertava che l’umidità aveva reso l’immobile non idoneo ad alcun tipo di utilizzo, tanto meno per attività di bar – ristorante ed imputava le cause alla tipologia del fabbricato costruita con assenza d’isolamento, in quanto vecchia costruzione del centro storico.

Di tal ché, il Giudice altro non ha potuto fare che dichiarare accoglibile la domanda di risoluzione per inadempimento del locatore; la giurisprudenza, infatti, ha più volte evidenziato che i “gravi motivi” di cui agli artt.li 4, secondo comma e 27, ottavo comma L. 392/1978 consentono – indipendentemente dagli accordi contrattuali presi – di risolvere la locazione quando siano “tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la persistenza del rapporto locativo”.

Nel caso di specie, l’ingente presenza di umidità e muffa, dipendente da difetti strutturali dell’immobile, ha costituito un vizio grave dell’immobile stesso che l’ha reso inidoneo all’uso pattuito, oltre che malsano, legittimando quindi l’immediata risoluzione ex art. 1578 cod. civ.; del resto, per la sentenza della Cassazione n. 20346/2010 “l’invasione dell’umidità per effetto di trasudo dalle pareti costituisce un deterioramento rilevante e quindi un vizio che incide sulla funzionalità strutturale dell’immobile, impedendone il godimento”.

Ed inoltre, a seguito della risoluzione del contratto per fatto imputabile al locatore per inidoneità all’uso, quest’ultimo non può pretendere il pagamento del canone maturato nel periodo d’inutilizzabilità dell’immobile stesso (Cassazione n. 7081/2006).

Posto però che il locatario ha optato per l’immediata risoluzione del contratto, senza interpellare o diffidare la proprietà per verificarne l’intenzione ad eseguire gli interventi necessari per la risoluzione del problema o per la messa in ripristino dello status quo ante, non è ammissibile quantificare il danno in relazione alla perdita di guadagni fino alla data dell’effettivo rilascio dell’immobile ed anzi, viceversa, ne conseguirebbe un ingiustificato arricchimento per il conduttore, considerato anche che non c’è effettiva prova degli ipotetici mancati incassi.

Nemmeno è stata possibile una liquidazione in via equitativa posto che quest’ultima, per Cassazione n. 17752/2015, è ammessa solo se la prova è particolarmente difficile o impossibile: nel caso di specie la prova, invece, avrebbe potuto essere fornita tramite allegazione di dichiarazione dei redditi, fatture, scontrini o simili e così non è stato.

Stessa sorte per la domanda d’indennità d’avviamento commerciale ex art. 34 L. 392/1978: il diritto alla stessa, infatti, sorge solo se è il locatore a decidere di sciogliere il vincolo e non anche quando la risoluzione sia richiesta dal conduttore, oltretutto moroso; peraltro, nel caso di specie, non sarebbe stata altresì accoglibile poiché il rapporto è venuto meno a causa di un provvedimento emanato dalla Pubblica Amministrazione (Corte Costituzionale n. 542 del 14.12.1989).

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Avv. Eugenia Francesca Parisi

Avvocato at Studio Legale Personale

Avvocato Cassazionista Civilista esperto in diritto immobiliare, condominio e locazioni Via Abbondio Sangiorgio 2 - 20145 Milano Tel 0236725424 Mail eugeniafrancesca.parisi@gmail.com

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