Multiproprietà immobiliare: che cos’è e quale tutela? Focus sull’istituto

Negli ultimi decenni, il fenomeno della multiproprietà si è diffuso enormemente nel nostro Paese.

La locuzione “multiproprietà” sta ad indicare l’acquisto di un bene immobile, sul quale coesistono più diritti di cui sono titolari più soggetti. Il diritto di ciascun titolare si concretizza nel godere e nel disporre del bene immobile, ma solo limitatamente ad un determinato periodo di tempo. L’effettivo esercizio del diritto da parte dei multiproprietari è pertanto periodico, secondo una turnazione stabilita già nell’atto di acquisto.

L’acquirente, infatti, già al momento della stipula del contratto sceglierà i periodi dell’anno nei quali vorrà godere e disporre dell’immobile, corrispondendo un prezzo proporzionato a tale porzione temporale.

L’acquisto in multiproprietà presenta, quindi, il vantaggio per il multiproprietario di disporre di un alloggio (solitamente in una località vacanziera) versando un prezzo inferiore e più conveniente di quello corrispondente all’acquisto in proprietà singola, e riducendo le spese che gli graverebbero se fosse il singolo proprietario.

Natura del diritto del multiproprietario. La dottrina discute da tempo sulla natura del diritto del multiproprietario. In prima battuta, si è escluso che potesse configurarsi come un diritto reale di godimento, e ci si è interrogati sulla sua natura di diritto di proprietà. Questa classificazione deve pertanto essere rifiutata: i caratteri precipui del diritto di proprietà (il diritto di godere e di disporre della cosa in modo pieno ed esclusivo), non si rinvengono, infatti, nella fattispecie della multiproprietà.

Innanzitutto, il proprietario non può godere dell’immobile esclusivamente e senza limiti. Egli infatti deve rispettare la destinazione d’uso fissata nel contratto e  ha l’obbligo di impedire, durante il periodo di godimento, molestie e danneggiamenti ad opera di terzi.

Per quel che riguarda il potere di disporre del bene immobile, analogamente, il multiproprietario è soggetto ai limiti temporali e sostanziali.

Accantonata dunque la tesi della proprietà singola, una parte della dottrina assimila la multiproprietà a una forma di comunione ex art. 1110 cod. civ. Sebbene il tenore dell’articolo potrebbe creare qualche incertezza, (“quando la proprietà o altro diritto reale spetta in comune a più persone, se il titolo o la legge non dispone diversamente, si applicano le norme seguenti.”), numerose sono in dottrina le riserve alla condivisione unanime dell’assimibilità della multiproprietà alla tale istituto.

Gli ostacoli all’adesione generale a questa tesi sono rappresentati dai due principi cardine in tema di comunione: il principio di divisibilità e dello ius adcrescendi. Non è configurabile, in caso di multiproprietà, il diritto di chiedere la divisione e, in caso di rinunzia o di astensione di godimento da parte di uno dei multiproprietari, ciò non determinerà l’accrescimento della quota di uno di essi come invece accade nella comunione.

Si è tentato quindi, e questa sembra la tesi maggiormente consolidata, di costruire l’istituto come una proprietà su un bene determinato bidimensionalmente: un bene, individuato non solo spazialmente, ma anche temporalmente darebbe luogo a tanti beni, e quindi tanti diritti di multiproprietà quanti sono i singoli periodi di spettanza.

Disciplina e tutela. La disciplina del contratto di multiproprietà è contenuta agli artt. 69 e ss. del Codice del Consumo, come novellati dal DLgs. 79/2011.

Ai sensi dell’art. 69 Cod. Cons. per contratto di multiproprietà si intende “un contratto di durata superiore ad un anno tramite il quale un consumatore acquisisce a titolo oneroso il diritto di godimento su uno o più alloggi per il pernottamento per più di un periodo di occupazione”.

Il quadro della tutela viene delineato dalle norme successive:

• L’art. 71 Cod. Cons. prevede che in tempo utile,prima che il consumatore sia vincolato da un contratto o da un’offerta, l’operatore deve fornire al consumatore informazioni accurate e sufficienti, in forma chiara e comprensibile

• Ai sensi dell’art. 72 cod. cons., il contratto deve essere redatto per iscritto, a pena di nullità. Le informazioni di cui all’art. 71 comma 1 costituiscono parte integrante e sostanziale del contratto e non possono essere modificate, salvo qualora vi sia l’accordo esplicito delle parti oppure qualora le modifiche siano causate da circostanze eccezionali e imprevedibili, indipendenti dalla volontà dell’operatore, le cui conseguenze non avrebbero potuto essere evitate neanche con la dovuta diligenza. Tali modifiche devono essere comunicate al consumatore su carta o altro supporto durevole a lui facilmente accessibile, prima della conclusione del contratto. Il contratto contiene, oltre alle informazioni di cui all’art. 71 comma 1, i seguenti ulteriori elementi:

– l’identità, il luogo di residenza e la firma di ciascuna delle parti

–  la data e il luogo di conclusione del contratto

• Ai sensi del comma 6 dell’art. 72 cons., prima della conclusione del contratto l’operatore informa il consumatore delle clausole contrattuali concernenti l’esistenza del diritto di recesso, la durata del periodo di recesso ai sensi dell’art. 73 e il divieto di versare acconti durante il periodo di recesso di cui all’art. 76, le quali devono essere sottoscritte separatamente dal consumatore.

• L’operatore è obbligato a prestare idonea fideiussione bancaria o assicurativa (art. 72-bis cod. cons.) quando l’oggetto del contratto di multiproprietà sia in corso di costruzione, a garanzia dell’ultimazione dei lavori ; se non è una società di capitali ovvero con un capitale sociale versato inferiore a 5.500.000 euro e non avente sede legale e sedi secondarie nel territorio dello Stato è obbligato a prestare fideiussione bancaria o assicurativa a garanzia dell’idonea esecuzione del contratto.

Diritto di recesso: al consumatore è concesso un periodo di quattordici giorni, naturali e consecutivi, per recedere, senza specificare il motivo, dal contratto di multiproprietà. L’art. 73 prevede inoltre tempi più lunghi nel caso in cui l’operatore non abbia consegnato l formulario previsto dall’art. 72 co. 4 e se le informazioni di cui all’art. 71 co. 1 non sono state fornite al consumatore per iscritto (rispettivamente 1 anno e quattordici giorni e tre mesi e quattordici giorni).

Il diritto di recesso è esercitato per iscritto, senza alcuna spesa o penalità e pone fine all’obbligo delle parti di eseguire il contratto.

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Cinzia Di Monte

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