Nullità testuale della nomina di Amministratore di Condominio ove non sia specificato l’importo dovuto a titolo di compenso

Sommario: 1. Il compenso dell’Amministratore di Condominio – 2. La giurisprudenza sulla questione – 3. L’Ordinanza della Corte di Cassazione n. 12927/2022

1. Il compenso dell’Amministratore di Condominio

La questione giuridica oggetto di disamina da parte della Suprema Corte di Cassazione con l’Ordinanza n. 1297 del 08 aprile 2022, trova il suo fondamento normativo nell’art, 1129, co. 14 del c.c..

Ne discende che il compenso richiesto dall’Amministratore di Condominio, tramite preventivo oppure nel verbale di assemblea condominiale che conferma la scelta dello stesso, deve essere non solo indicato espressamente, ma deve essere anche analitico, cioè elencare chiaramente le attività ricomprese nel compenso annuale e quali invece, andranno a formare oggetto di compenso ultoneo.

La dottrina evidenzia che “non esistono dei minimi tariffari, pertanto, la valutazione sulla congruità del corrispettivo richiesto è rimessa all’assemblea”[1]. In mancanza dell’indicazione analitica, dunque, “l’amministratore non può richiedere un corrispettivo ulteriore rispetto a quello preventivato”[2].

2. La giurisprudenza sulla questione

Sulla questione, seppur la normativa di riferimento supra richiamata non sembra lasciar dubbio, la giurisprudenza non ha dato sempre un’interpretazione univoca.

Nel caso di cui si è occupata la Corte di Cassazione in discorso, la Corte di Appello di Trieste ha optato nel sostenere che non necessariamente l’ammontare del compenso “deve necessariamente essere indicato nella delibera che conferisce l’incarico, né emergere dal verbale”.

La giurisprudenza di merito non ha perso occasione per asserire che l’art. 1129, co. 14, c.c. “non può essere interpretata in modo eccessivamente formalistico: la ratio della norma è infatti quella di evitare che i condòmini, durante il mandato o alla fine di esso, si trovino di fronte a pretese economiche dell’amministratore non previamente concordate. Tale rischio non sussiste quando v’è la conferma della nomina dell’amministratore, posto che in tal caso si intende implicitamente confermato anche il suo compenso”[3].

Al solo fine di comprendere la complessità della questione in discorso, si segnala che la giurisprudenza di merito ha addirittura sostenuto che “la mancata specificazione del compenso spettante all’amministratore di condominio non costituisce motivo di nullità, per violazione dell’art. 1129, 14° comma, c.c., della delibera assembleare”, poiché il preventivo, non è infatti un elemento costitutivo della delibera di nomina dell’amministratore, ma un semplice adempimento che lo stesso può effettuare anche in un momento differente, anteriore, coevo o successivo all’adozione della delibera[4]”.

Sulla questione non è mancata la dottrina, la quale, conformandosi a tale giurisprudenza, ha rimarcato il fatto che l’ammontare del compenso richiesto dall’amministratore non deve necessariamente essere indicato nella delibera assembleare. Infatti, per espressa disposizione di legge, esso può essere precisato dall’amministratore all’atto di accettazione della nomina, atto che può intervenire in un momento anche successivo alla delibera stessa”[5].

Alla luce di tali interpretazioni, una parte della giurisprudenza ritiene che “non é, pertanto, nulla né annullabile la delibera assembleare di nomina dell’amministratore, che non riporti gli elementi di cui all’art. 1129, comma 14”.[6]

3. L’Ordinanza della Corte di Cassazione n. 12927/2022

Il tentativo di dirimere la questione si è avuto con l’Ordinanza della Corte di Cassazione n. 12927 del 2022 – che a parere di chi scrive è condivisibile ed interpreta meglio l’articolo 1129, co. 14 del c.c. – la quale ha evidenziato che “al fine della costituzione di un valido rapporto di amministrazione condominiale, ai sensi dell’art. 1129 c.c., il requisito formale della nomina sussiste, dunque, in presenza di un documento, approvato dall’assemblea, che rechi, anche mediante richiamo ad un preventivo espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso, l’elemento essenziale della analitica specificazione dell’importo dovuto a titolo di compenso, specificazione che non può invece ritenersi implicita nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto”[7].

L’Ordinanza chiarisce altresì –  ed è meritoria di diffusione in tal senso – con estrema semplicità e plasticità che “l’elemento essenziale della analitica determinazione del corrispettivo, che non può ritenersi implicita nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto”.[8]

Alla luce di quanto esposto, si deve ritenere, in conclusione la nullità testuale, ex art. 1129, c.c., della nomina di Amministratore di Condominio ove non sia specificato l’importo dovuto a titolo di compenso. A ben vedere ciò è palesemente in contrasto con le norme in materia di mandato, pertanto, il compenso all’Amministratore di Condominio, se corrisposto, deve ritenersi non dovuto e da restituire.

Bibliografia

Ferrari M., “Il compenso dell’amministratore condominiale La guida completa: le voci incluse, la specificazione “analitica”, le soluzioni da attuare in caso di mancato pagamento “, in Altalex, 11.01.2021.

Gallucci A., “Amministratore di condominio, la genesi del rapporto di mandato ed il compenso”, in Condominioweb, 19.03.2021.

C. Cass. Ord., 08 apile 2022, n. 12927.

Tribunale Roma sez. V, 21/02/2022, n. 2740.

Tribunale Palermo sez. II, 09/02/2018.

[1] Ferrari M., “Il compenso dell’amministratore condominiale La guida completa: le voci incluse, la specificazione “analitica”, le soluzioni da attuare in caso di mancato pagamento “, in Altalex, 11.01.2021.

[2] Ferrari M., op.cit.

[3] Tribunale Roma sez. V, 21/02/2022, n. 2740.

[4] Tribunale Palermo sez. II, 09/02/2018.

[5] Gallucci A., “Amministratore di condominio, la genesi del rapporto di mandato ed il compenso”, in Condominioweb, 19.03.2021.

[6] Tribunale Palermo, op.cit.

[7] C. Cass., Ord. 08 aprile 2022, n. 12927.

[8] C. Cass., Ord. 08 aprile 2022, n. 12927.