Parcheggi condominiali: il regime giuridico applicabile

La disciplina delle aree destinate a parcheggio è estremamente farraginosa. Il susseguirsi di molteplici riforme legislative ed interventi giurisprudenziali ha reso la materia “de qua” di non facile applicazione.

Definizioni: per aree destinate a parcheggio condominiale s’intendono “gli spazi necessari tanto alla sosta quanto all’accesso dei veicoli” e “possono essere ricavati nella stessa costruzione ovvero in aree esterne o promiscuamente”¹.

Normativa applicabile.

Con la legge urbanistica n.1150 del 1942, il legislatore è intervenuto a regolamentare l’assetto urbanistico e l’incremento edilizio dei centri abitati ma non ha previsto nulla riguardo le aree destinate a parcheggio.

Solo nel 1967, con l’art.18 della legge n. 765 (c.d Legge Ponte) il legislatore ha previsto la necessità di riservare spazi per parcheggi all’interno di nuove costruzioni condominiali o anche nelle aree di pertinenza delle stesse. L’art.41 sexies aggiunto alla Legge Urbanistica infatti prevede che:”Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione“.

In merito all’ambito applicativo della norma, la circolare ministeriale del 28 ottobre 1967 esclude la portata retroattiva della stessa: “(…)la norma stessa non si applica, ovviamente, alle licenze concesse prima dell’entrata in vigore della legge n.765, come pure alle volture, alle proroghe ed alle varianti riguardanti dette licenze”.

Successive modifiche hanno interessato la materia:

• art.26, ultimo capoverso, legge 28 febbraio 1985, n. 47 – Norme in materia di controllo dell’attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie-:”Gli spazi di cui all’articolo 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765, costituiscono pertinenze delle costruzioni, ai sensi e per gli effetti degli articoli 817, 818 e 819 del codice civile”;

• art.2,comma 2 legge 24 marzo 1989, n. 122 – Disposizioni in materia di parcheggi, programma triennale per le aree urbane maggiormente popolate, (legge Tognoli) nonché modificazioni di alcune norme del testo unico sulla disciplina della circolazione stradale -:”L’articolo 41-sexies della legge 17 agosto 1942, n. 1150, è sostituito dal seguente: «Art. 41-sexies. – Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione»”;

• art.12, comma 9 legge 28 novembre 2005, n. 246 – Semplificazione e riassetto normativo per l’anno 2005 -:”All’articolo 41-sexies della legge 17 agosto 1942, n. 1150, e successive modificazioni, è aggiunto, in fine, il seguente comma: «Gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d’uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse»”;

• art. 10, comma 1 legge n. 35 del 2012 (Decreto semplifica Italia) di modifica dell’art. 9, comma 5 della legge 24 marzo 1989, n.122 :”Fermo restando quanto previsto dall’articolo 41-sexies, della legge 17 agosto 1942, n. 1150, e successive modificazioni, e l’immodificabilità dell’esclusiva destinazione a parcheggio, la proprietà dei parcheggi realizzati a norma del comma 1² può essere trasferita, anche in deroga a quanto previsto nel titolo edilizio che ha legittimato la costruzione e nei successivi atti convenzionali, solo con contestuale destinazione del parcheggio trasferito a pertinenza di altra unità immobiliare sita nello stesso comune. I parcheggi realizzati ai sensi del comma 4³ non possono essere ceduti separatamente dall’unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale e i relativi atti di cessione sono nulli, ad eccezione di espressa previsione contenuta nella convenzione stipulata con il comune, ovvero quando quest’ultimo abbia autorizzato l’atto di cessione”;

• art.1117 c.c. come modificato dalla legge 11 dicembre 2012 n. 220:”Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo (…) 2) le aree destinate a parcheggio”;

• art. 30, comma 2 del decreto legge n. 69 del 2013 (Decreto del Fare), ma non convertito con legge 9 agosto 2013, n. 98.

Diverse tipologie di parcheggi in base alla disciplina applicabile:

Come si può notare gli spazi destinati a parcheggi privati sono stati oggetto del susseguirsi di interventi legislativi che ne hanno inciso e limitato l’autonomia privata in ordine sia alla costituzione sia al regime di circolazione.

Ciò ha determinato l’esistenza di molteplici tipologie di parcheggio, assoggettate a regimi giuridici differenziati tra loro:

• art.18, legge n. 765 del 1967 (art. 41 sexies legge n. 1150 del 1942), parcheggi soggetti ad un vincolo pubblicistico di destinazione – ai fini dell’ottenimento e della legittimità del titolo abilitativo il privato costruttore deve obbligatoriamente ed esclusivamente riservare degli spazi da destinare a parcheggio nella misura predeterminata dalla legge – produttivo di un diritto reale d’uso in favore dei condomini e di un vincolo pertinenziale ex lege che non ne esclude l’alienabilità separatamente all’unità immobiliare⁴; pertanto, seppur da un lato gli spazi destinati a parcheggi possono essere oggetto di atti privati di disposizione, dall’altro il vincolo pubblicistico di destinazione impone la nullità delle clausole – ai sensi dell’art. 1419, comma secondo c.c.- dei contratti di vendita che sottraggono le aree predette al loro obbligatorio asservimento all’uso ed al godimento dei condomini⁵;

• art.26 ultimo capoverso, legge 28 febbraio 1985, n. 47, non ha portata innovativa rispetto alla norma precedente ma accerta sia il valore pertinenziale da attribuire agli spazi adibiti a parcheggi condominiali sia – con l’esplicito riferimento all’art. 818 c.c. – il fatto che possano circolare autonomamente⁶; Il riconoscimento della natura di pertinenza integra uno specifico tipo di regolamentazione dei rapporti interprivati in base al quale il proprietario che vende l’immobile ad altro soggetto può ben riservarsi la proprietà dell’area di parcheggio con il solo obbligo di rispettare il vincolo di destinazione;

• art.2 comma 2, legge 24 marzo 1989, n. 122 (legge Tognoli), parcheggi soggetti al vincolo d’inscidibilità con l’unità immobiliare e quindi, assoggettati ad un regime di circolazione controllata e di utilizzazione vincolata e, conseguentemente non trasferibili autonomamente;

• parcheggi disciplinati dall’art.12, comma 9 legge 28 novembre 2005, n. 246 di definitiva liberalizzazione del regime di circolazione e trasferimento delle aree destinate a parcheggio, con inesistenza del diritto d’uso a favore dei proprietari delle unità immobiliari, ma con esclusivo riferimento al futuro, ovvero alle costruzioni non ancora realizzate ed a quelle per le quali non sia ancora intervenuta la stipulazione delle vendite delle singole unità immobiliari, al momento della sua entrata in vigore⁷;

• parcheggi di cui all’art. 10, comma 1 legge n. 35 del 2012 (Decreto Semplifica Italia), realizzati nel sottosuolo degli edifici condominiali da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti ovvero ad uso esclusivo dei residenti, anche nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato, la cui proprietà è trasferibile solo se lo stesso rimanga pertinenza di unità immobiliare appartenente allo stesso Comune.

• parcheggi ex art. 1117 c.c. di cui si presume la condominialità se non vi è la prova della proprietà esclusiva del bene⁸; pertanto, l’aver previsto espressamente dette aree tra i beni comuni ha come conseguenza una tutela diretta della proprietà delle stesse, poiché in quanto comprese nell’elenco dell’art. 1117 c.c. non è necessario che il singolo condomino ne dimostri la comproprietà, essendo sufficiente al fine della presunzione della natura condominiale che tali beni abbiano l’attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo, ovvero che siano strutturalmente collegati con le unità immobiliari di proprietà esclusiva in un rapporto di accessorietà;

• parcheggi liberi, parcheggi non imposti da normative ad hoc, che fanno parte di fabbricati edificati in esito a concessioni edilizie o licenze risalenti ad epoca antecedente al 1 settembre 1967, nonché quelli realizzati in edifici costruiti con licenza o concessione successiva al 1 settembre 1967, ma non ai sensi della legge Tognoli, e che sono in sovrappiù rispetto ai limiti di un metro quadrato ogni venti metri cubi (fino al 6.4,1989) o dieci metri cubi (dopo questa data)⁹, sono in tutti i casi posti auto e box commerciabili o locabili senza alcuna restrizione¹⁰.

Quid juris:come scegliere la disciplina da applicare?

La Cassazione ha precisato che “la disciplina giuridica relativa alla circolabilità delle aree a parcheggio è dettata dalla normativa vigente al momento del rilascio del permesso di costruire e non quella in vigore al momento dell’atto di compravendita che, in ipotesi, potrebbe intervenire anche a distanza di decenni dalla costruzione”¹¹.

Riassumendo.

Secondo la complessa disamina sin qui illustrata, s’impone un obbligo al costruttore di riservare degli spazi a parcheggio, configurandosi un vincolo di destinazione meramente oggettivo; il privato, quindi, assolto l’obbligo di conformare l’esercizio del proprio diritto di proprietà all’armonico assetto urbanistico, può decidere autonomamente e validamente di vendere a chiunque la piena proprietà di siffatti spazi, mantenendo comunque il vincolo di spazi destinati a parcheggio.

1 Art. 9 Circolare Ministero dei Lavori Pubblici 28 ottobre 1967 N. 3210.

2 Art. 9 comma 1, l. 24 marzo 1989, n. 122:”I proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti. Tali parcheggi possono essere realizzati, ad uso esclusivo dei residenti, anche nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato, purché‚ non in contrasto con i piani urbani del traffico, tenuto conto dell’uso della superficie sovrastante e compatibilmente con la tutela dei corpi idrici. Restano in ogni caso fermi i vincoli previsti dalla legislazione in materia paesaggistica ed ambientale ed i poteri attribuiti dalla medesima legislazione alle regioni e ai Ministeri dell’ambiente e per i beni culturali ed ambientali da esercitare motivatamente nel termine di 90 giorni. I parcheggi stessi ove i piani del traffico non siano stati redatti, potranno comunque essere realizzati nel rispetto delle indicazioni di cui al periodo precedente”.

3 Art. 9 comma 4 legge 24 marzo 1989, come sostituito dall’art. 10, comma 2-ter, legge n. 30 del 1998 “I comuni, previa determinazione dei criteri di cessione del diritto di superficie e su richiesta dei privati interessati o di imprese di costruzione o di società anche cooperative, possono prevedere, nell’ambito del programma urbano dei parcheggi, la realizzazione di parcheggi da destinare a pertinenza di immobili privati su aree comunali o nel sottosuolo delle stesse”

4 Cass. n. 1331/2012; si è arrivati a tale conclusione a seguito di una querelle dottrinaria e giurisprudenziale – in cui si sono contrapposte una teoria oggettiva, secondo la quale il vincolo di destinazione di determinati spazi a parcheggi condominiali è legato solo ad esigenze prettamente urbanistiche, senza vincolarne l’utilizzo ai soli proprietari del fabbricato i quali possono disporne liberamente anche a favori di terzi, ed una teoria soggettiva secondo la quale tali spazi devono essere necessariamente utilizzati dai soggetti proprietari/utilizzatori delle unità immobiliari di cui fa parte l’edificio a cui gli spazi accedono – che è stata superata con l’intervento della Cassazione a Sezioni Unite con le sentenze nn 6600, 6601, 6602 del 1984 in cui è è stato affermato che “l’art. 41 sexies costituisce una disposizione imperativa ed inderogabile in correlazione agli interessi pubblicistici da essa perseguiti e che, in quanto tale, non opera soltanto nel rapporto tra costruttore – proprietario dell’edificio e Pubblica Amministrazione, ma anche nei rapporti privatistici inerenti agli spazi per parcheggio. Conseguentemente il posto-auto viene considerato parte comune dell’edificio se ricavato all’interno dello stesso e pertinenza, legata da un vincolo di destinazione funzionale, se posto all’esterno; ciò in mancanza di un titolo attributivo della proprietà esclusiva ai singoli condomini. Le pattuizioni negoziali che, sotto forma di riserva di proprietà a favore del costruttore o di cessione a terzi, sottraggono ai condomini l’uso del parcheggio vengono considerate nulle e, di conseguenza, il contratto traslativo della proprietà di un appartamento in condominio che non prevede anche il contestuale trasferimento del posto-auto si ritiene integrato ope legis, ex art. 1374 c.c., con il riconoscimento di un diritto reale di uso su quello spazio in favore del condomino e di un diritto dell’alienante ad un’integrazione del prezzo, nel caso in cui esso sia stato determinato solo sulla base del valore dell’appartamento”.

5 Cass. n. 21003/2008; Cass. n. 28345/2013; Cass. n. 1753/2013.

6 Cass. Sezioni Unite n. 3363/1989:”Gli spazi a parcheggio sono liberamente alienabili, ma nei limiti della destinazione a parcheggio non modificabile e del diritto reale di uso esclusivo riconosciuto agli utenti degli alloggi”.

7 Cass. n. 1664/2012.

8 Cass n. 822/2014: “La presunzione di condominialità dei beni ex art. 1117 c.c. può essere superata qualora si provi la titolarità del diritto in ragione di titolo idoneo”; Cass. n. 2532/2017 : “La comunione condominiale dei beni di cui all’art. 1117 c.c. è presunta e tale presunzione legale può essere superata dalla prova di un titolo contrario, che si identifica nella dimostrazione della proprietà esclusiva del bene in capo ad un soggetto diverso”.

9 Cass. Sezioni Unite n. 12793/2005, in Corriere Giuridico n.10/2005, pag. 1393 -1404.

10 Virelli C., altalex.com, 5 Aprile 2016.