Per stare in giudizio l’amministratore di condominio ha sempre bisogno della delibera?

L’art. 1131 del c.c. rubricato “Rappresentanza” prevede che <<Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’articolo 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea, l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi. Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell’autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto. Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell’amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni>>.

Detta norma è da considerarsi inderogabile in virtù dell’espressa previsione di cui all’art. 1138 c.c., quarto comma, per cui né l’assemblea dei condòmini, né il regolamento di condominio potrebbero legittimamente ridurre i poteri di rappresentanza attribuiti all’amministratore dalla legge.

Pertanto, in forza di tale norma, l’amministratore oltre alla rappresentanza sostanziale possiede anche una rappresentanza processuale, al fine di esercitare i compiti previsti dalla legge e/o assegnati direttamente dai condòmini. Qualora detto interesse alla tutela esorbiti dalla sfera e dalle sue attribuzioni, si dovrò escludere la sua legittimazione ad agire che dovrà essere subordinata  ad un’espressa autorizzazione assembleare.

Al primo comma dell’art. 1131 c.c. viene espressa quella che comunemente è nota come “rappresentanza attiva” o meglio “legittimazione processuale attiva dell’amministratore”, tant’è che è espressamente previsto che, nella sua qualità, l’amministratore può agire in giudizio sia contro i condòmini che contro i terzi, senza la necessità di una specifica deliberazione assembleare, al fine di: a) eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condòmini; b) disciplinare l’uso delle cose comuni onde assicurare il godimento a tutti i partecipanti del condominio; c) riscuotere dai condòmini i contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea; d) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio.

La giurisprudenza, ha inoltre attribuito la legittimazione ad agire, senza necessità di autorizzazione con delibera assembleare, anche al nuovo amministratore nei confronti del precedente per la restituzione dei documenti occorrenti all’esercizio della gestione condominiale perché la legittimazione attiva processuale, conferita dall’art. 1130 c.c. per lo svolgimento delle attribuzioni ivi previste ‑ esecuzione delle delibere dell’assemblea, cura dell’osservanza del regolamento di condominio, amministrazione delle cose, degli impianti, dei servizi comuni, conservazione e manutenzione di essi, disciplina del loro uso e riscossione dei contributi ‑ comprende quella prioritaria ed indispensabile per l’espletamento dei singoli momenti gestori, tra cui il recupero della documentazione relativa alla gestione precedente ( Cass. civ., sez. II, 3 dicembre 1999, n. 13504).

Secondo una giurisprudenza ormai consolidata, la “legittimazione processuale passiva dell’amministratore” non incontra limite alcuno quando la domanda proposta contro il condominio riguarda le parti comuni dell’edificio. Anche nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, l’amministratore di condominio che proceda a tale opposizione non ha la necessità di essere autorizzato dall’assemblea condominiale, ai sensi dell’art. 1131, secondo comma, c.c.. (Cass. civ., sez. II, 24 maggio 2010, n. 12622). Inoltre anche la sentenza del 16 febbraio 2017 n. 4183 della Corte di Cassazione, testualmente ribadisce che “In tema di impugnativa di delibere assembleari relative all’individuazione del criterio di ripartizione delle spese, per proporre appello non occorre alcuna autorizzazione assembleare ai sensi dell’art. 1130 n. 1 e 3 c.c., in quanto tali controversie rientrano nelle normali attribuzioni dell’amministratore di condominio”.

Di recente, la Cassazione  Civile,  sezione seconda, con ordinanza n. 12806 del 14.05.2019, Relatore Consigliere dott. Antonio Scarpa, ha evidenziato nuovamente la questione della legittimazione processuale dell’amministratore.

Il ricorrente denunciava, infatti, l’errata applicazione dell’art. 1131 c.c.  in quanto la procura dell’appellato Condominio  per il giudizio di gravame era stata rilasciata dall’amministratore  senza la necessaria autorizzazione  alla costituzione in giudizio,  proveniente dall’assemblea condominiale. La Cassazione ha ritenuto inammissibile detta censura, precisando che l’autorizzazione  assembleare per la costituzione o ratifica occorra soltanto per le cause che esorbitino dalle attribuzioni dell’amministratore, così come previsto ai sensi dell’art. 113 c.c. secondo e terzo comma e, nel caso giunto alla Corte, detta autorizzazione non rileva perché sussiste un’autonoma ed incondizionata legittimazione dell’amministratore  per i giudizi che abbiano ad oggetto l’esecuzione di una delibera assembleare o, come nel caso in esame, la resistenza all’impugnazione  di una delibera proposta da un condòmino.

Pertanto, giacchè l’amministratore deve difendere la validità delle delibere in relazione alla regolarità delle assemblee in cui sono state adottate, non necessita dell’autorizzazione assembleare per resistere nella lite né dell’autorizzazione per dare mandato a conferire la procura ad litem al difensore, che quindi lo stesso amministratore potrà nominare in completa autonomia.

La Cassazione ribadisce, quindi, che quando l’amministratore deve costituirsi nella cause che sono ricomprese nelle sue attribuzioni, tra cui, appunto, la resistenza all’impugnazione di una delibera proposta da un condòmino, non ha bisogno di autorizzazione assembleare né per stare in giudizio e neppure per conferire il mandato al difensore, ed un’eventuale delibera sul punto avrebbe il significato di mero assenso alla scelta già validamente effettuata dall’amministratore.

Avv. Giuliana Bartiromo