Piccolo condominio: applicabilità della normativa generale e informazione agli altri condomini circa il cambio di proprietà di un immobile

Nel caso in cui vi sia un atto di trasferimento immobiliare nel contesto del c.d. condominio piccolo, sono applicabili, in via analogica, le norme sul condominio?

Trattandosi di enti in cui non è obbligatorio avere la figura dell’amministratore, gli altri condomini devono essere informati del cambio di proprietà di un immobile? Se sì, con che modalità?

Si precisa sin da ora, che la disamina del presente quesito deve tener conto della riforma del condominio intervenuta con la legge 220 del 2012 – modifiche alla disciplina del condominio negli edifici.

L’art. 1129, c. 1 del codice civile statuisce che quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario. Letta a contrariis, significa che l’amministratore non deve essere obbligatoriamente nominato in quei condomini che constano, fino ad un massimo, di otto condomini: i c.d. piccoli condomini, nei quali ciascun condomino può convocare l’assemblea, ex art. 66 disp. att. c.c.

L’art. 63 disp. att. c.c. prevede al comma 4 che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente; al comma 5 che chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

Per chiudere con la disciplina codicistica in relazione al condominio, l’art 1130 pt. 6 c.c. attribuisce all’amministratore il dovere di “curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili”.

Sintetizzando, è sì descritto in questo punto un dovere dell’amministratore, che ha, però, come contraltare, la collaborazione del singolo condomino che deve fornirgli informazioni e comunicazioni complete.

La pronuncia della Cassazione civile, sez. II, 29/05/1998, n. 5307 sottolinea come sia dirimente l’avvenuta comunicazione ai sensi dell’art 63 disp. att. c.c., infatti l’acquirente di un appartamento di un edificio in condominio non può dolersi di non essere stato invitato a partecipare all’assemblea che ha deliberato in merito alle spese condominiali, finché non abbia notificato o almeno comunicato, essendo il relativo onere a suo carico, l’avvenuto passaggio di proprietà.

La risalente giurisprudenza prima citata viene ribadita e specificata da Tribunale Roma, sez. V, 02/01/2018, n. 6, secondo la cui massima la trasmissione all’amministratore della copia autentica dell’atto di trasferimento è essenziale al fine della liberazione dell’alienante dall’obbligo di contribuzione alle spese condominiali. La ratio della norma va individuata nella scelta legislativa di non far gravare sull’amministratore l’impegno della continua individuazione dei titolari delle unità immobiliari, inducendo in tal modo l’alienante a cooperare fattivamente al tempestivo aggiornamento del registro di anagrafe condominiale (art. 1130 pt. 6 c.c.).

Il dettato della Cassazione civile, sez. un., 31/01/2006, n. 2046 funge da chiave di volta per la probabile risoluzione del quesito di che trattasi. Essa, infatti, non si limita a riportare una possibile e quantomeno esaustiva definizione della fattispecie del condominio, considerato che “il regime del condominio degli edifici si instaura per legge nel fabbricato, nel quale esistono più piani o porzioni di piano che appartengono in proprietà esclusiva a persone diverse, ai quali è legato dalla relazione di accessorietà un certo numero di cose, impianti o servizi comuni”, ma, mutatis mutandis, amplia l’oggetto del regime del condominio anche alla realtà del c.d. piccolo condominio (così come al c.d. condominio minimo), poiché viene affermato che “l’esistenza del condominio e l’applicabilità della norma in materia, non dipendono dal numero di persone che ad esso partecipano”.

La Suprema Corte a sezioni unite scardina, dunque, un’eventuale considerazione restrittiva delle norme in materia, ricomprendendo, invece, nelle stesse norme, casistiche differenti seppur certamente attinenti.

Ripercorrendo i passaggi essenziali che qui interessano ed avviandosi verso la conclusione, la riforma della disciplina del condominio introdotta con la legge 220 del 2012 ha fatto venire meno l’obbligo della figura dell’amministratore per quei condomini in cui vi siano un massimo di otto condomini. In assenza di altre disposizioni e in base a quanto statuito dalla Suprema Corte, la disciplina del condominio, presente nel codice civile dagli artt. 1117 a 1139, si estende, in maniera del tutto pacifica, alla circostanza nella quale il condominio non ha l’obbligo di nominare un amministratore.

Nel rispondere, invece, alla seconda parte del quesito, ci si scontra con una lacuna normativa presente sostanzialmente nell’art. 1129, c. 7 c.c., in cui il legislatore introduce implicitamente la figura del “facente funzioni” (In mancanza dell’amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggiore uso comune, accessibile anche a terzi, è affissa l’indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore), senza però specificare se ad esso vadano applicate, in via analogica, le disposizioni, i relativi doveri e oneri che fanno capo ad un amministratore.

La sentenza da ultimo citata, anche se antecedente alla riforma approvata nel 2012, potrebbe costituire la base per future pronunce giurisprudenziali in argomento nel senso di una totale e completa applicabilità delle norme previste per il condominio (e per l’amministratore) anche al piccolo condominio.

Tuttavia, a parere di chi scrive, non è da escludere a priori e in assenza di giurisprudenza, che tutti quegli oneri, tra i quali la gestione del Registro dell’anagrafe condominiale, strettamente legati alla figura dell’amministratore, non siano applicabili alla fattispecie del piccolo condominio.

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Mattia Galli

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