Pignoramento prima casa: la nuova forma di esdebitazione prevista dall’art. 41-bis del d.l. n. 124/2019

L’art. 41-bis del D.L. n. 124 del 26/10/2019 (cd. decreto fiscale), convertito in Legge n. 157 del 19/12/2019 (G.U. 24/12/2019), ha previsto che il contribuente in difficoltà che abbia stipulato un mutuo ipotecario per acquistare la prima casa, possa salvare l’immobile pignorato dall’esecuzione forzata attivata non oltre il 30/06/2019.

La norma, avente finalità esdebitatoria, mira a tutelare i casi più gravi di crisi economica in cui potrebbe trovarsi il debitore consumatore nel caso in cui il creditore (banca o società veicolo) che ha erogato il mutuo ipotecario, titolare di ipoteca di primo grado sostanziale, abbia avviato o sia intervenuto in una procedura esecutiva immobiliare sulla prima casa di proprietà del debitore.

CONDIZIONI PER LA RINEGOZIAZIONE DEL MUTUO IN ESSERE E POSSIBBILITA’ DI FINANZIAMENTO

Il primo comma dell’art. 41-bis del D.L. n. 124 del 26/10/2019 dispone che il debitore consumatore che abbia subito il pignoramento della prima casa, può chiedere alla banca creditrice la rinegoziazione del mutuo. La norma, inoltre, prevede che il debitore, in alternativa alla rinegoziazione, possa chiedere ad una banca terza un finanziamento, con surroga nella garanzia ipotecaria, il cui ricavato verrà utilizzato per estinguere il mutuo esistente con l’assistenza della garanzia del Fondo prima casa[1] (introdotto con la Legge di Stabilità 2014) nella misura del 50% dell’importo oggetto di rinegoziazione ovvero della quota capitale del nuovo finanziamento, e con il beneficio dell’esdebitazione per il debito residuo.

Le condizioni per la rinegoziazione del mutuo in essere o per il nuovo finanziamento, espressamente definiti dal legislatore come eccezionali temporanei e non ripetibili, elencate nel secondo comma dell’articolo in esame, sono:

1. Il debitore deve essere un consumatore ai sensi dell’art. 3 del codice del consumo;

2. Il creditore deve essere una banca ai sensi dell’art. 10 T.UB. ovvero una società veicolo di cui alla L. n. 130/1999;

3. Il credito deve essere un mutuo ipotecario per l’acquisto della prima casa che rispetti i requisiti previsti dal D.P.R. n. 131/1986, e il debitore deve aver imborsato almeno il 10% del capitale originariamente finanziato alla data di presentazione dell’istanza;

4. Sia in corso un pignoramento notificato tra il 1°/01/2010 e il 30/6/2019;

5. Sia presente nella procedura, al momento della presentazione dell’istanza, solo la banca[2];

6. L’istanza può essere presentata una sola volta nell’ambito del medesimo processo esecutivo e non oltre il 31/12/2021 (termine perentorio);

7. Il debito complessivo calcolato ex art. 2855 c.c.[3] non deve superare i € 250.000,00.

8. L’importo offerto, se l’immobile è già all’asta, non deve essere inferiore al 75% del prezzo base della successiva asta; se l’immobile è stimato ma non si è ancora tenuta la prima asta, non deve essere inferiore al 75% del valore del bene come da CTU; se il debito complessivo sia inferiore al 75% dei predetti valori, dev’essere offerto l’intero importo del debito complessivo calcolato ex art. 2855 c.c.;

9. Il mutuo rinegoziato o il nuovo finanziamento non deve superare i 30 anni dalla data di sottoscrizione dell’accordo di rinegoziazione o del finanziamento; questi, sommati all’età del debitore non devono superare il numero di 80;

10. Il debitore deve rimborsare integralmente al creditore le spese liquidate dal giudice;

11. Non deve essere pendente una procedura da sovraindebitamento ai sensi della L. n. 3/2012[4].

L’articolo prosegue al terzo comma stabilendo che la rinegoziazione o il finanziamento possono essere concessi[5], a condizione che il debitore non riesca ad ottenerli personalmente, con una procedura agevolata ai parenti o affini del debitore, entro il terzo grado, in favore dei quali verrà emesso il decreto di trasferimento ex art. 586 c.p.c., e che il debitore e la sua famiglia conserveranno, dalla data del trasferimento, il diritto di abitazione per cinque anni dal trasferimento.

Il debitore, inoltre, potrà ottenere la retrocessione del diritto di proprietà in suo favore, previo rimborso delle somme già versate da questi ultimi al soggetto finanziatore e, con il consenso del finanziatore stesso, l’accollo del debito residuo con liberazione del parente o affine dall’obbligo di rimborso.

Le imposte di registro, ipotecaria e catastale relative al trasferimento degli immobili conseguenti a tale procedura, saranno applicate nella misura fissa di € 200,00 agli etti di trasferimento in sede giudiziale degli immobili e all’eventuale successivo trasferimento al debitore dell’immobile.

Il beneficio decade se il debitore non mantiene la residenza nell’immobile per almeno 5 anni dalla data di trasferimento in sede giudiziale.

SOSPENSIONE DELLA PROCEDURA ESECUTIVA

La prima parte del quinto comma dell’art. 41-bis del D.L. n. 124 del 26/10/2019 offre alle parti del processo esecutivo uno strumento tecnicamente simile a quello previsto dall’art. 624 c.p.c.

Invero, con istanza congiunta presentata dal creditore e dal debitore, il Giudice dell’esecuzione, valutate tutte le condizioni previste dal secondo comma dell’articolo de quo, può ordinare la sospensione dell’esecuzione per un periodo massimo di 6 mesi.

La previsione contenuta nella seconda parte del comma quinto, merita maggiore attenzione posto che,  a parere dello scrivente, potrebbe ostare al successo dello strumento esdebitatorio previsto dall’art. 41-bis del D.L. n. 124 del 26/10/2019, stante l’ampia discrezionalità lasciata agli istituti di credito nel concedere o meno la rinegoziazione di un mutuo o un nuovo finanziamento. La norma, infatti, prevede che “[…] Il creditore procedente, se è richiesta la rinegoziazione, entro tre mesi svolge un’istruttoria sulla capacità reddituale del debitore. Il creditore è sempre libero di rifiutare la propria adesione all’istanza o di rigettare, anche successivamente alla presentazione dell’istanza congiunta, la richiesta di rinegoziazione avanzata dal debitore. In ogni caso in cui sia richiesto un nuovo finanziamento a una banca riversa dal creditore ipotecario, a questa è comunque riservata la totale discrezionalità nella concessione dello stesso”.

Infine, l’ultimo comma dell’articolo in commento fa rinvio ad un Decreto Ministeriale da approvarsi, sentita la Banca d’Italia, entro 90 giorni dall’entrata in vigore della L. 157/2019, ossia entro il 25/03/2020, all’interno del quale verranno meglio precisate le modalità di applicazione della norma qui di seguito riassunte: contenuto e modalità di presentazione dell’istanza di rinegoziazione; modalità con cui il Giudice dell’esecuzione deve procedere all’esame e alle valutazione della medesima; gli elementi ostativi di cui sopra; modalità e termini per il versamento della somma al Fondo prima casa di cui al primo comma; modalità di segnalazione nella C.R. Banca d’Italia e nei sistemi di informazione creditizia privati; termini, condizioni e modalità per l’accesso alle prestazioni della sezione speciale del Fondo di cui al quarto comma; gestione oneri derivanti dal comma quarto.

[1] Ai sensi del quarto comma dell’articolo in commento, le rinegoziazioni e i finanziamenti possono essere assistiti dalla garanzia a prima richiesta rilasciata da un’apposita sezione speciale del Fondo di garanzia per la prima casa, concessa nella misura del 50% dell’importo oggetto della rinegoziazione ovvero della quota capitale del nuovo finanziamento.

[2] Non devono esserci altri creditori intervenuti oltre al procedente, ovvero dev’essere depositato dagli altri creditori, prima della presentazione dell’istanza, un atto di rinuncia ex art. 629 c.p.c.

[3] Comprensivo di spese di pignoramento, di interessi come da contratto per le due annate anteriori al pignoramento e per quella in corso al momento del pignoramento, e di interessi legali per le annate successive.

[4] È appena il caso di ricordare che la sola nomina dell’OCC non determina la pendenza della procedura da sovraindebitamento.

[5] Motivi ostativi che saranno indicati con decreto attuativo da approvarsi entro il 24/03/2020.