Posteggio biciclette in area condominiale

Sommario: Premessa – 1. Normativa nazionale – 2. Deliberazioni comunali – 3. Regolamento condominiale – 4. Norme del codice civile – 5. Precedenti giurisprudenziali – 6. Maggioranze condominiali – 6.1. Modifiche e innovazioni – 7. Lesione al diritto dei condomini – 8. Possibili soluzioni – 9. Conclusioni

Premessa

Rispetto dell’ambiente, aree cittadine sempre meno inquinate, esigenza di muoversi in modo più rispettoso della natura e una società sempre più attenta ai cambiamenti climatici e agli spazi verdi, riduzione della circolazione di mezzi a combustione fossile sulle strade italiane privilegiando un sistema di mobilità ridotto come la bicicletta.

Muoversi in bici fa bene alla salute, rispetta l’ambiente, ci fa risparmiare soldi e crea nuovi posti di lavoro, tanto che negli ultimi anni si parla di bikeconomy.

Inevitabile la necessità di trovare degli spazi di ricovero idonei all’interno delle aree comuni condominiali per ricoverare la propria bicicletta.

1. Normativa nazionale

Al livello nazionale la L. 2/2018 intitolata “Disposizioni per lo sviluppo della mobilità in bicicletta e la realizzazione della rete nazionale di percorribilità ciclistica” prevede l’adozione da parte dei comuni, di piani urbani per la mobilità ciclistica denominata “Biciplan” volti a definire gli obiettivi, le strategie e quanto necessario a promuovere e far sviluppare l’uso della bicicletta.

2. Deliberazioni comunali

Comuni e Regioni hanno emanato provvedimenti che, per invogliare l’uso della bicicletta, scavalcano i divieti posti dai regolamenti di condominio. In Piemonte (LR 33/90) ed in Lombardia (LR 95/92), per esempio, c’è l’obbligo per i  Comuni di modificare i propri regolamenti e prevedere, nei nuovi progetti di edilizia residenziale e terziaria, spazi per il deposito di biciclette.

In particolare il Comune di Milano autorizza il parcheggio nel cortile condominiale stabilendo che “in tutti i cortili esistenti o di nuova edificazione sia consentito il deposito delle biciclette di chi abita o lavori nei numeri civici collegati al cortile” prevedendo per chi viola la disposizione una sanzione da 50 a 150 euro” (art. 3.5.2. Rg.Locale).

In particolare il Comune di Milano si è adattato alla disposizione inserendo nel regolamento d’igiene una norma per la quale “in tutti i cortili, esistenti o di nuova edificazione, deve essere consentito il deposito delle biciclette di chi abita o lavora nei civici collegati al cortile”.

Con una Deliberazione n. 8 del 15.02.2018 il Comune di Roma ha provveduto a modificare la Deliberazione n. 5261 del 18.08.1934 noto come Regolamento Generale edilizio del Comune di Roma – Introduzione dell’art. 37 -bis.

In tal modo il Comune di Roma ha inteso recepire le indicazioni europee in materia allo scopo di adeguare la normativa italiana e di Roma Capitale alla normativa europea, come si legge nella stessa premessa della suddetta deliberazione, ove viene richiamata, per l’appunto la Decisione 94/914/CE con la quale il Consiglio Europeo indicava agli stati dell’unione le misure necessarie a rendere più efficace ed efficiente il sistema di mobilità urbana con spostamenti in bicicletta e a piedi, indicazioni recepite dal Parlamento Europeo.

Si legge nella premessa di detta deliberazione che “…considerato che l’attuale Regolamento Edilizio di Roma Capitale, non prevede l’obbligo, per i condomini di ricavare all’interno dei cortili condominiali degli spazi appositamente dedicati alla sosta delle biciclette […] e considerato che le città di Milano e Torino, già dai primi anni 2000 si sono dotate nei propri Regolamenti Edilizi e di Igiene di norme atte a riconoscere e tutelare il diritto al parcheggio delle biciclette negli spazi condominiali comuni. Pertanto nelle more di una riforma globale del Regolamento Edilizio è necessario integrare il Regolamento Edilizio esistente in una norma che introduca la possibilità di destinare, all’interno dei cortili dei condomini e negli spazi comuni, sia negli edifici esistenti che nelle nuove edificazioni e/o ristrutturazioni appositi spazi facilmente accessibili da destinare al ricovero di bicilette”. [1]

Pertanto, stante la premessa di cui sopra viene deliberato l’inserimento dell’art. 37 bis rubricato “Spazi destinati al ricovero delle biciclette” qui di seguito riportato per praticità:

“In tutti i cortili e negli spazi comuni degli edifici esistenti  acquisito, ove necessario, il parere dell’Assemblea condominiale, è consentito individuare appositi spazi idonei e facilmente accessibili  da destinarsi al ricovero di mezzi di trasporto alternativi ai mezzi motorizzati, quali le biciclette, anche mediante l’installazione di rastrelliere. 2. In caso di interventi di nuova edificazione, di demolizione o ricostruzione o di ristrutturazione edilizia di interi edifici, nonché interventi che intervengano sui cortili condominiali e sugli spazi comuni, quota parte di questi ultimi, in misura  non inferiore all’1% della SUL oggetto dell’intervento, deve essere destinata a spazi idonei al ricovero di mezzi di trasporto alternativi a mezzi motorizzati, quali le biciclette, resi opportunamente sicuri e facilmente accessibili. 5.3. In entrambi i casi previsti dai commi 1 e 2, gli spazi destinati al ricovero delle biciclette sono a servizio esclusivo di chi abita o lavora negli edifici collegati al cortile alle parti di uso comune. 4. In caso di inosservanza alla presente norma è prevista, ai sensi dell’art. 7 bis del D.Lgs. 267/2000, una sanzione amministrativa, da un minimo di 25 Euro ad un massimo di 500,00 Euro”. 

3. Regolamento condominiale

Va poi esaminato il regolamento condominiale individuale per vedere se dispone nello specifico di una qualche norma o previsione generica in ordine al ricovero delle biciclette.

Ove nulla sia disposto, come nella maggior parte dei casi, occorre una valutazione delle più generali norme presenti nel codice civile che possano essere di ausilio ed ovviamente occorre valutare anche la copiosa giurisprudenza in materia.

4. Norme del codice civile

Al riguardo sarà necessario riferirsi al codice civile ed in particolare all’art. 1117 c.c. e all’art. 1102 c.c.: il primo dispone che i cortili, salvo diverso accordo, “sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio” mente il secondo articolo prevede che “ciascun proprietario può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di fare parimenti uso secondo il loro diritto”.

Ebbene, premesso ciò, la questione rimarrebbe aperta perché si presterebbe all’interpretazione di dove e come viene esercitato il diritto del singolo nell’uso delle parti comuni. [2]

5. Precedenti giurisprudenziali

Quanto sopra, era peraltro già stato esposto in una sentenza del Tribunale di Milano (n. 11380 del 12 aprile 1997) nella quale si evidenziava come i diritti degli utilizzatori delle biciclette non potessero essere contrastati dai titolari di diritti reali dei proprietari dei cortili.

E’ bene, però, precisare che il regolamento Comunale (nel caso della città di Milano) non prevede l’obbligo  di destinare uno spazio in esclusiva al deposito delle biciclette o installare delle strutture porta bicilette ma solo l’obbligo di permettere il posteggio delle bicilette nei condomini provvisti di cortili. Sarà ovviamente conveniente per il Condominio prevedere, comunque, un luogo atto al ricovero delle biciclette per poterle mantenere in ordine e permettere il buon utilizzo delle parti comuni del Condominio da parte di tutti.

Se il parcheggio avviene nel cortile non viene violata la destinazione d’uso dell’area e ben è possibile la convivenza tra le bici e il passeggio o il parcheggio delle automobili.

L’acquisto e l’installazione di rastrelliere per il parcheggio bici può essere deliberato dall’assemblea anche nel caso in cui il regolamento vieta ogni uso del cortile che non sia d’interesse comune (Tribunale di Milano 12.12.1994).

Questa interpretazione è condivisa anche dalla giurisprudenza secondo cui non è consentito occupare stabilmente il pianerottolo, per esempio con mobili, biciclette ed altro oggetti non destinati ad abbellire questa parte comune.

La Corte di Cassazione, per esempio ha sancito il diritto di esigere il risarcimento del danno nei confronti del condomino che aveva depositato, sistematicamente e per alcuni giorni, la spazzatura sul pianerottolo adiacente  alla propria abitazione (Cass. civ., sez. II, sent. 5474 dell’8.03.2011).

Secondo il Tribunale di  Savona (17.04.2013), l’installazione di una rastrelliera sul marciapiedi del condominio non necessita neanche della previa autorizzazione della assemblea, rientrando nell’attività ordinaria dell’amministratore sempre che non occupi tutta l’area. [3]

6. Maggioranze condominiali

Si pone a questo punto il problema delle maggioranze necessarie per l’apposizione della rastrelliera  delle biciclette in area comune. In tal senso la sentenza del Tribunale di Savona offre una soluzione salomonica.

La questione si gioca su un piano terminologico: il parcheggio delle bici deve considerarsi al pari di una comune modifica delle parti comuni oppure una vera e propria innovazione (ossia una nuova opera) all’interno del condominio? La distinzione tra l’una e l’altra, infatti, implica differenti maggioranze in condominio.

Quando si parla di modifiche si intendono quegli interventi eseguiti sulle parti comuni, pienamente leciti a condizione che, ai sensi dell’art. 1102 del codice civile:

• non alterino la destinazione dell’area su cui la modifica viene compiuta;

• non venga compromesso il diritto al pari uso degli altri inquilini che devono potere continuare ad usare l’area per i loro stessi interessi.

Se  questi paletti vengono rispettati, l’uso particolare ed eventualmente più intenso del bene è lecito e le relative opere possono essere eseguite dal singolo condomino anche senza la specifica autorizzazione dell’assemblea.

Tuttavia si potrebbe occupare gran parte del marciapiedi, impedendo agli altri condomini un passaggio agevole. resta dunque l’interrogativo di chi abbia ragione e di quale maggioranza sia richiesta in assemblea per l’apposizione della relativa rastrelliera.

6.1. Modifiche e innovazioni

Tale distinzione rileva ai fini delle maggioranze richieste in sede assembleare. [4]

L’innovazione, infatti, richiede ai sensi dell’art. 1120 c.c., una maggioranza pari ai due terzi dei millesimi e la  maggioranza dei voti di quanti intervenuti in assemblea.

Al contrario, le modifiche possono essere attuate da tutti i condomini autonomamente, nel rispetto de due paletti più sopra evidenziati (non alterazione della destinazione dell’area, consentire il pari uso agli altri condomini).

Su questa distinzione la Cassazione civile, sez. II (11936/99 del 23.10.1999) ha già avuto modo di specificare quale sia la differenza tra modifiche e innovazioni in condominio. Riportiamo le stesse parole della Corte: “La distinzione tra modifica e innovazione si ricollega alla entità  e qualità della incidenza della nuova opera sulla consistenza e destinazione della cosa comune, nel senso che per innovazione in senso tecnico-giuridico deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l’entità sostanziale o ne  muti la destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lasciano immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto”.

Ed ancora è stato detto che (Cass. civ., sez. II, 15460/2002 del 5.11.2002) “in tema di condominio negli edifici, per innovazione in senso tecnico-giuridico, vietata ai sensi dell’art. 1120 c.c., deve intendersi  non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l’entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirino a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune  e ne lascino immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto”.

Secondo i giudici liguri (Sentenza del Tribunale di Savona citata) l’installazione, su una porzione di marciapiedi condominiale, di una o più rastrelliere per il posteggio di biciclette, che non ostacolano il transito pedonale dei condomini, rientra nei poteri dell’amministratore. Il capo condominio, quindi, è libero di prendere autonomamente la decisione senza dovere prima consultare l’assemblea. Non si tratta del resto di una innovazione.

Secondo il Tribunale di Savona, dunque, se le rastrelliere destinate al parcheggio delle bici in condominio occupano solo una parte del marciapiedi condominiale senza ostacolare il transito pedonale, non possono essere considerate una molestia nel possesso degli altri proprietari e non possono neanche essere qualificate come innovazioni, ma una semplice modifica per un suo più comodo ed intenso dell’area da parte di alcuni condomini, senza alcun pregiudizio.

7. Lesione al diritto dei condomini

Una volta individuata l’area comune ove collocare la rastrelliera per le biciclette resta aperta la questione tuttavia della lesione dei diritti dei proprietari di aree di giardino adiacenti, prospicienti e/o confinanti con aree comuni.

Ovviamente il modo migliore per evitare brutte sorprese con la biciletta è quello di ricoverarla in casa, sul terrazzo, in giardino o nel box. Ma quando si vive in un condominio e non si dispone di uno spazio adeguato nella propria abitazione o negli spazi di pertinenza, si è costretti a lasciarla per strada, nel cortile o nell’androne condominiale non è possibile ricoverare la propria bicicletta se non previsto nel regolamento condominiale o se non c’è accordo da parte di tutti i condomini.

Infatti, sia il cortile sia l’androne possono essere utilizzati solo temporaneamente per collocarvi la biciletta e comunque se non è vietato dal regolamento condominiale.

Se la destinazione d’uso è un altra l’uso delle parti comuni è disciplinato dall’art. 1102  del codice civile: “il partecipante alla comunione può usare della cosa comune per un suo fine particolare, con la conseguente possibilità di ritrarre dal bene una utilità specifica aggiuntiva rispetto a quelle che vengono ricavate dagli altri, con il limite di non alterare la consistenza e la destinazione di esso, o di non impedire l’altrui pari uso“ questa l’interpretazione della Cassazione sez. II civile sentenza n. 21256/2009 del 5.10.2009. Il pari uso non va inteso come utilizzo contemporaneo del bene. Tuttavia, lo spazio comune occupato da una bicicletta non deve perdere la sua destinazione d’uso. In poche parole, non essendo un parcheggio, non può essere utilizzato regolarmente come tale.

8. Possibili soluzioni

Dunque ci sono almeno due possibili soluzioni al problema. In primo luogo, nei condomini piccoli, si può chiedere il consenso di tutti i proprietari (anche al livello informale) all’uso dell’androne o del cortile condominiale per parcheggiare la propria bicicletta. Per avere l’assenso, è bene individuare prima il luogo che rechi il minor disagio possibile agli altri condomini, non sia lesivo del diritto di proprietà del singolo e non costituisca un pericolo (piccoli furti) neppure potenziale per gli altri. Altra possibilità potrebbe essere quella di individuare degli spazi comuni  condominiali anche in disuso (ex guardiole, sale riunioni, locali tecnici non più impiegati – caldaie, cassoni, ecc.) dove chiedere all’assemblea di istituire un ricovero per bicilette.

9. Conclusioni

In conclusione se nulla dispone il regolamento di condominio, senza che si debba procedere ad una sua modifica, devono essere applicate le norme del codice civile sull’utilizzo delle parti comuni.

Ritenendo l’apposizione della rastrelliera per bicilette una modifica e non una innovazione l’assemblea potrà deliberare dove collocarla (decisione che non dovrà comunque essere lesiva del diritto di uso da parte di altri condomini) e con le maggioranze previste per le semplici modifiche.

Certamente la rastrelliera non potrà essere collocata davanti o di fronte alla porta finestra di un condomino in quanto ne pregiudicherebbe il diritto di proprietà o in una parte di giardino esclusivo di un condomino. La materiale apposizione della rastrelliera è una decisione, se il costo non è particolarmente esoso, che può essere presa dall’amministratore con atto di ordinaria amministrazione.

In buona sostanza un bilanciamento di contrapposti interessi volto ad evitare abusi di qualunque genere (in tal senso anche Cass. civ., Sez. II, n. 1421 del 26.01.2016).

Riferimenti bibliografici

[1] Deliberazione Assemblea Capitolina n.8/2018 verbale n.9

[2] La legge per tutti – 22.05.2020 – Mariano Acquaviva

[3] www.condominionelweb.com – Parcheggio bici nei condomini – Avv. Anna Nicola – 08.06.2020

[4] www.codominionelweb.com – Destinazione di spazi comuni condominiali a posteggio per le biciclette – Avv. Maurizio Tarantino – 27.04.2017

[5] www.lavori in casa.it – Rastrelliere per bici in condominio, quali maggioranze – Avv. Alessandro Gallucci – 13.03.2020