Pubblicità immobiliare: sistema cd. “latino” e sistema tavolare

Premesse e cenni storici. In materia di pubblicità immobiliare, nel nostro ordinamento e quasi in tutta Italia vige il cosiddetto sistema “latino”; accanto ad esso, in determinate zone del Friuli-Venezia Giulia e del Trentino-Alto Adige^[1] vige, invece, il “sistema tavolare”: detti sistemi di pubblicità immobiliare, compresenti sul nostro territorio, funzionano in maniera molto diversa tra loro.

Motivo della coesistenza di due distinti regimi di pubblicità immobiliare all’interno del nostro ordinamento deriva principalmente dall’evoluzione storica del nostro territorio: il sistema cd. “latino”, era – ed è – il modello adottato lungo tutta la Penisola^[2], mentre il sistema tavolare vigeva nei territori posti sotto la diretta dominazione austriaca.

Alla fine della Prima Guerra Mondiale e in seguito alla riannessione delle zone supra indicate al Regno d’Italia, il legislatore italiano, tra i molteplici problemi conseguenti alla riunificazione, si è trovato innanzi anche al problema del sistema di pubblicità immobiliare. Il sistema cd. “latino” e il sistema “tavolare” sono, infatti, sistemi che operano in maniera differente tra loro, dal momento che il sistema cd. “latino” opera “su base personale”, mentre il sistema tavolare opera “su base reale”. Tale problematica ha spinto il legislatore a mantenere il sistema tavolare nelle province in cui esso vigeva, abbandonando l’idea di applicare un unico regime di pubblicità su base “personale^[3]” in tutta Italia. Si evidenzia, infatti, “la difficoltà di creare ex novo un impianto su base personale”^[4], nonostante la maggiore affidabilità, certezza e sicurezza del sistema tavolare.

Sistema “latino” e sistema tavolare a confronto. Come supra anticipato, il sistema cd. “latino” è un sistema “su base personale”, perfettamente in linea con i principi del nostro ordinamento: ai sensi dell’art. 1376 c.c.^[5] , la proprietà si trasferisce per effetto del consenso delle parti legittimamente manifestato e lo stesso discorso vale anche per la costituzione o il trasferimento di un diritto reale, quale l’usufrutto, l’enfiteusi, la superficie, ecc. o per il trasferimento di altro diritto, quale può essere un diritto personale di godimento. Una volta raggiunto l’accordo e manifestato il consenso, il contratto è concluso e produce effetto tra le parti, per cui, per esempio, il soggetto che per primo acquista un bene dall’alienante ne diventa proprietario. Come è facile prevedere, il principio del “prior in tempore, potior in iure”, se applicato in maniera letterale a ogni singola fattispecie del nostro ordinamento e, più semplicemente, a ogni singola vicenda del “nostro vivere quotidiano”, creerebbe non pochi problemi. Proprio per tale motivo, il codice civile, per determinati tipi di atti, in particolare quelli aventi ad oggetto beni immobili e beni mobili iscritti nei pubblici registri, prevede la disciplina della trascrizione. La trascrizione, disciplinata agli artt. 2643 e ss. c.c. assolve a funzioni di “pubblicità”, nonché di risoluzione dei conflitti che potrebbero crearsi tra due aventi causa. L’art. 2643 c.c.^[6], l’art.2645 bis c.c.^[7] e l’art. 2683 c.c.[8], nello specifico, indicano gli atti soggetti a trascrizione. Relativamente ad essi, il nostro ordinamento prevede, infatti, che per acquistare un diritto non basta concludere per primi il contratto, ma occorre anche trascrivere per primi^[9]. La trascrizione ha, come anticipato, funzioni di certezza e di pubblicità^[10]: consultando i pubblici registri immobiliari^[11], i terzi possono accertare la titolarità di un dato immobile[12], verificare se sullo stesso siano presenti gravami, nonché risalire, ricostruendo la “catena delle trascrizioni”, all’atto di acquisto originario. La trascrizione è, dunque, una pubblicità dichiarativa e serve a rendere l’atto, valido ed efficace tra le parti, opponibile ai terzi: in caso di mancata trascrizione, infatti, l’atto resta valido tra le parti ma non può essere opposto ai terzi^[13].

È bene evidenziare che i pubblici registri sono incentrati sulla persona e non sul bene, ovvero all’interno di essi sono riportate le vicende che hanno interessato un determinato soggetto (quali trascrizioni, iscrizioni, annotamenti): per poter essere certi della titolarità di un bene si dovrà, dunque, cercare “a ritroso” le precedenti provenienze fino a risalire all’atto di acquisto originario o a un periodo di almeno 20 anni intercorrente tra due atti^[14].

Principio fondamentale della trascrizione, inoltre, è “il principio della continuità delle trascrizioni”: banalmente, lo stesso si estrinseca nel fatto che a ogni nota “contro” (per esempio, la vendita nella compravendita) riportata all’interno del registro immobiliare debba corrisponderne una “a favore” (per esempio, l’acquisto in una compravendita).

Tenendo conto di quanto finora esposto, si rileva una complessità e una “macchinosità” nel sistema “latino”, dovuto alle difficoltà di risalire all’atto di acquisto originario e di accertare la titolarità del bene, senza contare le problematiche che le mancate trascrizioni^[15] potrebbero comportare.

Al contrario del sistema cd. “latino”, il sistema tavolare è “su base “reale”, ciò significa che elemento centrale è la “res”, il bene: il soggetto, consultando il cd. “libro fondiario” può, dunque, conoscere le vicende modificative che hanno riguardato un determinato immobile. Ogni immobile ha una cd. “partita tavolare”, all’interno della quale sono indicati gli elementi individuativi, i proprietari e i gravami.

A differenza del sistema “latino”, il sistema tavolare opera in deroga al principio consensualistico ex art. 1376 c.c.: per acquistare il diritto, infatti, non è sufficiente il solo accordo delle parti, ma è necessaria l’intavolazione del bene. L’art. 2 del R.D. 28 marzo 1929, n. 499 (legge tavolare) statuisce che: “il diritto di proprietà e gli altri diritti reali su beni immobili non si acquistano per atto tra vivi se non con l’iscrizione nel libro fondiario”. Il sistema tavolare assolve, pertanto, alla funzione di pubblicità costitutiva, dal momento che non è sufficiente, per la costituzione del diritto, il mero accordo tra le parti, ma occorre l’iscrizione nelle cd. “tabulae”.

Altro principio cardine del sistema tavolare è la cd. “pubblica fede”, la quale stabilisce che quanto indicato all’interno del libro è opponibile, tendenzialmente, alla collettività: in base all’art 6 del R.D: 499/1929 si presume proprietario chi è iscritto nel libro fondiario come titolare del diritto stesso^[16] ed ex art. 5 del R.D. 499/1929 “sono salvi in ogni caso i diritti dei terzi acquistati sulla fede del libro fondiario anteriormente alla iscrizione o cancellazione, o all’annotazione della domanda giudiziale diretta ad ottenere l’iscrizione o la cancellazione”.

Per poter iscrivere il diritto nel libro fondiario, chi vanta un legittimo interesse o chi è obbligato ex lege (per es. Notaio) deve presentare, per iscritto, domanda tavolare al Giudice competente, il quale, in un procedimento inaudita altera parte, verifica i requisiti della richiesta e provvede ad accogliere la domanda o a rigettarla, qualora risulti infondata.

Conclusioni. Tenendo in considerazione quanto fin qui esposto si evince la complessità e la notevole differenza intercorrente tra i due sistemi: il sistema tavolare appare un sistema più sicuro di quello “latino”. Dalla semplice consultazione del libro fondiario si riesce, infatti, a conoscere tutte le vicende inerenti a un determinato immobile, mentre nel sistema “latino” occorre ricostruire la storia del bene analizzando le vicende dei vari proprietari dello stesso e ricostruendo tutti i suoi trasferimenti. Da qui, si nota la maggior velocità di consultazione e la maggiore facilità del sistema tavolare, senza dimenticare che esso è sottoposto anche al controllo da parte del Giudice Tavolare (principio di legalità del sistema tavolare). Per contro, il sistema tavolare deroga ad alcuni principi cardine del nostro ordinamento, in primis al principio consensualistico e, come evidenziato da Gazzoni, per poter operare in maniera efficace presuppone “una perfetta ricognizione dei beni immobili, che in Italia non esiste”[17].

^[1] Precisamente, le zone in cui è presente il sistema tavolare sono: Trieste, Gorizia, alcuni comuni della provincia di Udine (Aiello del Friuli, Aquileia, Campolongo al Torre, Cervignano del Friuli, Chiopris, Viscone, Fiumicello, Malborghetto-Valbruna, Pontebba, Ruda, San Vito al Torre, Tapogliano, Tarvisio, Terzo di Aquileia, Villa Vicentina e Visco); Trento e Bolzano, Pedemonte e l’ex comune di Casotto nelle provincie di Vicenza, Magas e Valvestino nella provincia di Brescia e Cortina d’Ampezzo, Colle Santa Lucia e Livinallongo del Col di Lana nella provincia di Belluno.

^[2] La “loi sur le régime hypothécaire”, approvata dal Parlamento francese il 23 marzo 1855 e dettante una specifica disciplina della trascrizione, può considerarsi il primo vero modello di questo sistema di pubblicità immobiliare.

^[3] Ai sensi del R.D. 4 novembre 1928 n.2325 e R.D. 29 marzo 1929 n.499: “Disposizioni relative ai libri fondiari dei territori delle Nuove Provincie”. Si evidenzia che “Legge Costituzionale del 31 gennaio 1963 n. 1 ha stabilito che il Friuli Venezia-Giulia ha potestà legislativa primaria in materia di tenuta dei libri fondiari, mentre il Decreto del Presidente della Repubblica del 24 febbraio 1971, n. 234, all’art. 3 ha previsto la non derogabilità, da parte delle leggi regionali alle norme inerenti alla tenuta dei libri fondiari e ai controlli giudiziari sulle operazioni tavolari” (https://www.regione.fvg.it/rafvg/cms/RAFVG/GEN/tavolare).

^[4]  Gazzoni F., Manuale di diritto privato, Napoli, Edizioni scientifiche italiane, 2017, pag. 302.

^[5]  Art. 1376 c.c. “Contratto con effetti reali. Nei contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata, la costituzione o il trasferimento di un diritto reale ovvero il trasferimento di un altro diritto, la proprietà o il diritto si trasmettono e si acquistano per effetto del consenso delle parti legittimamente manifestato”.

^[6] Art. 2643: “Si devono rendere pubblici col mezzo della trascrizione: 1) i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili; 2) i contratti che costituiscono, trasferiscono o modificano il diritto di usufrutto su beni immobili, il diritto di superficie, i diritti del concedente e dell’enfiteuta; 2-bis) i contratti che costituiscono, trasferiscono o modificano i diritti edificatori comunque denominati, previsti da normative statali o regionali, ovvero da strumenti di pianificazione territoriale; 3) i contratti che costituiscono la comunione dei diritti menzionati nei numeri precedenti; 4) i contratti che costituiscono o modificano servitù prediali, il diritto di uso sopra beni immobili, il diritto di abitazione; 5) gli atti tra vivi di rinunzia ai diritti menzionati nei numeri precedenti; 6) i provvedimenti con i quali nell’esecuzione forzata si trasferiscono la proprietà di beni immobili o di altri diritti reali immobiliari, eccettuato il caso di vendita seguita nel processo di liberazione degli immobili dalle ipoteche a favore del terzo acquirente; 7) gli atti e le sentenze di affrancazione del fondo enfiteutico; 8) i contratti di locazione di beni immobili che hanno durata superiore a nove anni; 9) gli atti e le sentenze da cui risulta liberazione o cessione di pigioni o di fitti non ancora scaduti, per un termine maggiore di tre anni; 10) i contratti di società e di associazione con i quali si conferisce il godimento di beni immobili o di altri diritti reali immobiliari, quando la durata della società o dell’associazione eccede i nove anni o è indeterminata; 11) gli atti di costituzione dei consorzi che hanno l’effetto indicato dal numero precedente; 12) i contratti di anticresi; 12-bis) gli accordi di mediazione che accertano l’usucapione con la sottoscrizione del processo verbale autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato; 13) le transazioni che hanno per oggetto controversie sui diritti menzionati nei numeri precedenti; 14) le sentenze che operano la costituzione, il trasferimento o la modificazione di uno dei diritti menzionati nei numeri precedenti”.

^[7] Art. 2645 bis c.c. “I contratti preliminari aventi a oggetto la conclusione di taluno dei contratti di cui ai numeri 1), 2), 3) e 4) dell’articolo 2643, anche se sottoposti a condizione o relativi a edifici da costruire o in corso di costruzione, devono essere trascritti se risultano da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente. La trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione dei contratti preliminari di cui al comma 1, ovvero della sentenza che accoglie la domanda diretta a ottenere l’esecuzione in forma specifica dei contratti preliminari predetti, prevale sulle trascrizioni e iscrizioni eseguite contro il promittente alienante dopo la trascrizione del contratto preliminare. Gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale di cui all’articolo 2652, primo comma, numero 2). I contratti preliminari aventi a oggetto porzioni di edifici da costruire o in corso di costruzione devono indicare, per essere trascritti, la superficie utile della porzione di edificio e la quota del diritto spettante al promissario acquirente relativa all’intero costruendo edificio espressa in millesimi. Nel caso previsto nel comma 4 la trascrizione è eseguita con riferimento al bene immobile per la quota determinata secondo le modalità di cui al comma stesso. Non appena l’edificio viene ad esistenza gli effetti della trascrizione si producono rispetto alle porzioni materiali corrispondenti alle quote di proprietà predeterminate nonché alle relative parti comuni. L’eventuale differenza di superficie o di quota contenuta nei limiti di un ventesimo rispetto a quelle indicate nel contratto preliminare non produce effetti. Ai fini delle disposizioni di cui al comma 5 si intende esistente l’edificio nel quale sia stato eseguito il rustico, comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità, e sia stata completata la copertura”.

[8] Art 2683 c.c. “Devono essere resi pubblici col mezzo della trascrizione, osservate le altre forme di pubblicità stabilite dalla legge, gli atti menzionati negli articoli seguenti, quando hanno per oggetto: 1) le navi e i galleggianti iscritti nei registri indicati dal codice della navigazione; 2) gli aeromobili iscritti nei registri indicati dallo stesso codice; 3) gli autoveicoli iscritti nel pubblico registro automobilistico

^[9] Art. 2644 c.c. gli atti soggetti a trascrizione “non hanno effetto riguardo ai terzi che a qualunque titolo hanno acquistato diritti sugli immobili in base ad un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione degli atti medesimi”.

^[10] Al riguardo, Cass. Civile, sezione III del 27 novembre 2018 n. 30625: “il sistema trova la sua ‘ratio’ nei generalissimi principi di tutela della sicurezza inerente alla circolazione dei beni e nell’affidamento dei terzi, in particolare creditori e aventi causa dal debitore originario”.

^[11] I pubblici registri immobiliari si trovano presso l’Agenza delle Entrate. In passato si trovavano presso l’Agenzia del Territorio, il quale dal 2012 è stato incorporato nell’Agenzia delle Entrate.

[12] Si noti come l’istituto della trascrizione incida attivamente sulle vicende contrattuali, soprattutto in materia immobiliare: essa permette ai terzi di conoscere con certezza la titolarità di un determinato diritto mediante la consultazione dei pubblici registri. Se, al contrario, non esistesse l’istituto in questione, un terzo non potrebbe sapere con certezza di aver acquistato il bene dal vero titolare e vivrebbe nel timore di venir privato, in futuro, del diritto sul bene da un soggetto avente un titolo valido di data antecedente al suo: tutto ciò, come si può ben immaginare, potrebbe causare un pregiudizio della circolazione dei beni o addirittura una sua totale paralisi.

^[13] A differenza dell’iscrizione (per es. iscrizione di ipoteca), la quale assolve una funzione di pubblicità costitutiva, in quanto grazie ad essa si costituisce un diritto che prima non esisteva.

^[14] In quanto, decorsi i 20 anni, sono maturati i requisiti per l’usucapione e il soggetto acquista il bene a titolo originario. In tal caso, la trascrizione ha la mera funzione di pubblicità “notizia”.

^[15] L’art. 2671 c.c. pone a carico del Notaio o di altro pubblico ufficiale l’obbligo di trascrivere gli atti nel più breve tempo possibile e comunque non oltre 30 giorni, pena le sanzioni.

^[16] Art. 6: “Se lo stesso immobile è stato successivamente alienato a più persone, ne acquista la proprietà chi prima ha domandato l’iscrizione nel libro fondiario. Agli effetti dell’esercizio dell’azione di rivendicazione della proprietà o di altri diritti reali, colui al cui nome sia iscritto un diritto nel libro fondiario, si presume, fino a prova contraria, titolare del diritto stesso di fronte a chiunque opponga un diritto non iscritto.”

[17] Gazzoni F., Manuale di diritto privato, Napoli, Edizioni scientifiche italiane, 2017, pagg.302-303.