Quando e come nasce un condominio?

Ecco quali sono le condizioni richieste affinchè il condominio possa dirsi esistente.  

di Giuseppe Nuzzo (avvocato)

SOMMARIO: 1.Introduzione; 2.La nozione di condominio; 3.Differenze rispetto alla comunione in genere; 4.La costituzione del condominio; 4.1.Costruzione e struttura dell’edificio; 4.2.Frazionamento della proprietà; 4.3. In particolare, la costituzione per atti inter vivos.

1.Introduzione
La disciplina del condominio negli edifici, dettata dal codice civile agli artt. da 1117 a 1138, presuppone l’esistenza del condominio. Tali disposizioni hanno infatti natura speciale rispetto a quelle che regolano la comunione in genere: l’obbligo di partecipare alle spese condominiali, i rapporti tra vecchi e nuovi condòmini, i limiti e le prerogative sulle parti comuni, le rispettive competenze di assemblea e amministratore, sono tutti predicabili solo in presenza di una situazione di condominialità.
È di fondamentale importanza dunque stabilire quando si è in presenza di un condominio. La risposta non è immediata. Le difficoltà dipendono anche dal fatto che il legislatore omette di definire esattamente il condominio. Tuttavia, è possibile individuare proprio nelle norme codicistiche gli elementi essenziali dell’istituto.

2.La nozione di condominio
Il riferimento è anzitutto all’art. 1117 c.c., contenente un elenco – non tassativo – delle parti che “sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, se non risulta il contrario dal titolo”. Tale disposizione, letta in combinato con la disciplina della comunione in generale (artt. 1100 e seguenti), consente di definire il condominio come quella particolare forma di comunione avente ad oggetto la proprietà degli edifici, che combina in sé il diritto di proprietà esclusiva delle singole unità immobiliari e la comunione forzosa della parti comuni indivisibili (art. 1118 c.c.) che compongono l’edificio.
Elemento indispensabile per poter configurare l’esistenza del condominio è proprio la contitolarità forzosa del diritto di proprietà sulle parti comuni dell’edifico, in rapporto alla specifica funzione di esse di servire per l’utilizzazione e il godimento delle parti di proprietà esclusiva dell’edificio medesimo. In altri termini, è necessario che in un edificio articolato in più unità immobiliari distinte coesistano proprietà esclusive e parti comuni indivise le une legate alle altre da un intimo nesso di reciproca complementarietà e funzionalità .
La nozione di condominio appena delineata, peraltro in linea con le novità introdotte dalla “legge di riforma del condominio” n. 220 del 2012, ruota dunque intorno al “vincolo di accessorietà” tra il patrimonio condominiale e le porzioni esclusive, quale elemento caratterizzante l’istituto condominiale. In tutti i casi in cui sussiste un rapporto di strumentalità dell’insieme di beni ed impianti comuni a favore di un distinto insieme di proprietà private, è possibile individuare una fattispecie condominiale, a prescindere dalle particolari caratteristiche costruttive dei fabbricati. Il condominio si configura dunque come un sistema misto di proprietà esclusiva e di proprietà comune: ciascun condomino è contemporaneamente proprietario di una o più unità abitative e comproprietario delle parti comuni come individuate dall’art. 1117 c.c.

3.Differenze rispetto alla comunione in genere
La necessaria correlazione tra diritto di proprietà esclusiva e diritti (e obblighi) sulle parti comuni caratterizza peraltro il condominio rispetto alla comunione. Se nella comunione ogni partecipante ha un solo diritto sulla proprietà comune indivisa e può rinunciarvi in ogni momento, sottraendosi all’obbligo di corrispondere le spese, nel condominio negli edifici il singolo condomino non può rinunciare alla proprietà delle parti comuni, senza rinunciare anche alla proprietà esclusiva dell’unità immobiliare, perché altrimenti continuerebbe a trarre vantaggio dal servizio che le cose e gli impianti comuni producono. Dunque, la comunione è destinata a cessare con la divisione del bene; nel condominio, invece, si ha uno stato di comunione forzosa, necessaria e permanente, destinata a perdurare fino a quando sussiste il carattere di accessorietà e complementarietà delle cose comuni rispetto alla proprietà esclusiva. L’eventuale cessione della proprietà esclusiva non determina la fine della comunione, ma l’ingresso, pro quota, del nuovo condomino nei diritti e obblighi relativi alle parti comuni di cui il precedente condomino era titolare.

4.La costituzione del condominio
Ciò premesso, la giurisprudenza è concorde nel ritenere che per la nascita del condominio non è necessario un formale atto di costituzione. È sufficiente invece la presenza di un edificio in cui vi sia una separazione della proprietà delle distinte unità immobiliari che lo compongono e la presenza di talune parti comuni, in rapporto alla specifica funzione di esse di servire all’utilizzazione ed al godimento delle parti di proprietà esclusiva . Il condominio dunque si costituisce ex se e ope legis, al verificarsi di una serie di presupposti di fatto e di diritto, senza necessità di alcuna attività da parte dei soggetti interessati, né tanto meno ad opera di organi giudiziari o amministrativi .
Le condizioni necessarie (e sufficienti) affinché possa dirsi costituito il condominio sono:
– la costruzione dell’edificio (è necessario che l’edificio sia stato realizzato ed esista nella realtà di fatto);
– la ripartizione o suddivisione (strutturale) dell’edificio in piani o porzioni di piano o unità immobiliari esclusive (è necessario che l’edificio sia strutturato in modo tale che sussistano singole unità immobiliari indipendenti e parti dell’edificio a servizio delle unità predette);
– il frazionamento (giuridico) dell’edificio (è necessaria l’attribuzione del diritto di proprietà esclusiva delle unità immobiliari che compongono l’edificio a soggetti diversi, alla quale si può pervenire per atti inter vivos o mortis causa).
In presenza di tali presupposti, il condominio è costituito ipso iure, indipendentemente dall’adozione del regolamento o dalla costituzione degli organi condominiali, né tanto meno della formazione delle tabelle millesimali . La costituzione del condominio è un mero fatto cui l’ordinamento riconosce determinati effetti giuridici. Di conseguenza, non è richiesto alcun atto formale di costituzione, né l’approvazione del regolamento o delle tabelle millesimali può condizionare la nascita del condominio, che sarà vigente ed operante anche se privo di detti strumenti. Qualora l’assemblea ritenga opportuno deliberare un atto di costituzione del condominio, la relativa delibera avrà un effetto meramente dichiarativo di una situazione di fatto già esistente e che non può né deve essere accettata o rifiutata .

4.1.Costruzione e struttura dell’edificio
Dal punto di vista strutturale, affinché possa parlarsi di condominio è necessario che tra le unità immobiliari che compongono l’edificio (o il complesso edilizio) e le parti comuni sussista un “vincolo di accessorietà”. Come si anticipava poc’anzi, si ha una situazione di condominio in tutti i casi in cui si verifica una “strumentalità” dell’insieme di beni ed impianti comuni a favore di un distinto insieme di proprietà private. Tale impostazione, confermata dalla legge di riforma (artt. 1117 e 1117-bis c.c.) consente di includere nella nozione di condominio, accanto all’ipotesi classica (fabbricato diviso per piani orizzontali e composto da una pluralità di piani o di porzioni di piano) anche tutte le altre fattispecie “atipiche” individuate dalla giurisprudenza.

4.2.Frazionamento della proprietà
Al requisito strutturale segue necessariamente il requisito “giuridico” del frazionamento della proprietà dell’edificio e nell’assegnazione delle unità immobiliari in proprietà esclusiva a soggetti diversi. Circostanza che può verificarsi sia con atto inter vivos sia con atto mortis causa. Avvenuto il frazionamento, scatta la presunzione di comproprietà pro indiviso delle parti comuni dell’edificio ex art. 1117 c.c., a meno che il contrario non risulti espressamente dal titolo o, anche, dal comportamento delle parti, da cui si possano ricavare elementi chiari e inequivoci della volontà di considerare una o più parti (presunte) comuni, in realtà, di proprietà esclusiva.

4.3.In particolare, la costituzione per atti inter vivos
La modalità più frequente di frazionamento dell’edificio è quella per atto tra vivi (vendita, donazione, permuta, ecc.). Il primo atto di vendita comporta la perdita del dominio esclusivo dell’edificio da parte dell’unico proprietario, con conseguente automatica costituzione del condominio sulle parti comuni tra i singoli acquirenti (o tra questi e l’originario proprietario, relativamente alle unità abitative rimaste invendute). È sufficiente la manifestazione del consenso per l’efficacia reale del contratto; di conseguenza, per aversi la costituzione del condominio non occorre la trascrizione degli acquisti nella competente conservatoria dei registri immobiliari, se non per la sola opponibilità ai terzi dell’atto di alienazione .
Molto frequente è la costituzione del condominio mediante l’acquisto di singole unità immobiliari relative ad un edificio ancora da costruire o in corso di costruzione. In questo caso si parla di formazione progressiva del condominio: terminati i lavori e consegnati i primi appartamenti, si forma il condominio, anche se limitatamente ad alcune delle unità immobiliari. Può anche verificarsi l’ipotesi in cui i comproprietari di un’area convengano di costruire su di essa un edificio in condominio specificando, prima della costruzione, le porzioni immobiliari da attribuire in proprietà esclusiva a ciascun comproprietario. In assenza di accordi specifici, in virtù del principio di accessione, si costituirebbe, invece, una situazione di normale comproprietà dell’intero edificio, soggetta alle regole della comunione in generale.
Altre ipotesi di costituzione del condominio riguardano i casi di scioglimento di una comunione preesistente o di ricostruzione di uno stabile in parte perito (art. 1128 c.c.) o, ancora, quando l’unico proprietario cede a terzi il diritto di sopraelevazione (art. 1127 c.c.).