Quando il sottotetto può essere usucapito dal condomino
Corte d’appello di Roma, 3 dicembre 2015, n. 2571
a cura di Giacomo Romano
Il sottotetto può essere usucapito dal condomino in quanto pertinenza dell’appartamento sottostante.
Infatti, il sottotetto può costituire un mero volume tecnico, per esempio quando non intonacato, né finestrato; in questo caso il sottotetto ha funzione essenziale esclusiva di isolante termico.
Ciò posto, la giurisprudenza ha pacificamente affermato, in tema di condominio, che “la natura pertinenziale del sottotetto rispetto agli appartamenti sottostanti va stabilita in base alla relazione materiale esistente tra la cosa principale e la cosa secondaria (nota: chiaramente ed evidentemente esistenti nella specie) e non secondo i criteri della proprietà condominiale” (cfr. Cass. 28.3.2012 n. 4976) e che “l’autonomia funzionale di un sottotetto, abitativa o meno, non è sufficiente, di per sé, a determinarne la natura condominiale; ne consegue che, qualora non sia dimostrato l’intervenuto acquisto per usucapione o l’esistenza di un diritto di superficie in favore di un soggetto diversa, la naturale espansività connessa al principio dell’accessione, di cui all’art. 934 c.c. comporta necessariamente l’appartenenza ad un unico proprietario del suolo e di ogni costruzione edificata sulla relativa verticale” (così, Cass. 20 luglio 2007 n. 16005).
In conclusione, è possibile che qualcuno, che per vent’anni indisturbatamente utilizzi il sottotetto altrui, ne acquisti la proprietà per usucapione.
Si pensi al caso del condomino che vi collochi una un’autoclave.
Avv. Giacomo Romano
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