Regolamento condominiale: le disposizioni in esso contenute devono essere interpretate in modo sistematico

La vicenda

C.G. impugnava davanti al Tribunale di Roma la delibera con cui il proprio Condominio approvava il bilancio consuntivo del 2009 e il bilancio preventivo del 2010, relativamente alle spese di riscaldamento e ad altri oneri condominiali. In particolare, il ricorrente precisava che a causa di un incendio il proprio appartamento era stato dichiarato temporaneamente inagibile dal Comando dei Vigili del Fuoco e che, pertanto, dovesse applicarsi in suo favore l’art. 5 del regolamento contrattuale del succitato Condominio, in forza del quale lo stesso aveva diritto ad una riduzione del 50% della quota inerente alle spese di riscaldamento. In previsione di tale disposizione, difatti, “se un’unità rimanesse disabitata durante il periodo invernale per un periodo superiore a due mesi il condomino interessato potrà ottenere una riduzione del 50 % della quota a suo carico facendone richiesta con lettera raccomandata chiudendo i corpi radianti e facendolo constatare all’amministrazione o a un suo incaricato“.

Il Giudice di merito accoglieva la domanda e annullava pertanto la delibera de qua nella parte relativa all’approvazione del consuntivo del 2009, alla gestione del servizio di riscaldamento e al riparto delle relative spese, condannando il Condominio alla restituzione di metà della somma versata dall’istante.

Il Condominio, a tal punto, impugnava la decisione del Tribunale di Roma dinanzi alla Corte di Appello competente la quale confermava la decisione del Giudice di prime cure ritenendo che l’inagibilità dell’appartamento a causa dell’incendio rappresentasse senza alcun dubbio una situazione di inesigibilità temporanea ex art. 5 del regolamento, tale da giustificare la riduzione del 50% del concorso alle spese del servizio di riscaldamento.

Il Condominio ricorre, infine, decide di ricorrere alla Corte di Cassazione.

Parte ricorrente, lamentava, in particolare, che il predetto articolo 5, ritenuto applicabile al caso di specie dai Giudici di merito, non fosse stato coordinato con l’art. 13 dello stesso regolamento condominiale, secondo cui “nessun condomino può sottrarsi al pagamento della quota parte di spese che gli compete, nemmeno mediante abbandono o rinunzia delle proprietà comuni“. Nel caso di specie, a parere del Condominio, la persistente mancata riattivazione dell’impianto di riscaldamento aveva trasformato l’inagibilità da temporanea a permanente e che pertanto non dovesse applicarsi l’art. 5 – il quale era da ricondursi ad una situazione transitoria – ma l’art. 13 – il quale integrava la fattispecie dell’abbandono delle cose comuni. L’appartamento, difatti, era inabitato sebbene fossero trascorsi ben otto anni dal risarcimento dei danni in favore del suo proprietaio, pertanto, era di facile comprensione che sebbene l’evento iniziale (ossia l’incendio) non fosse stato voluto dal condomino proprietario, il mancato ripristino dell’agibilità non poteva continuare a ritenersi non imputabile al condomino.

La decisione della Corte di Cassazione

Gli Ermellini precisano che “In tema di interpretazione del contratto, ai fini della ricerca della comune intenzione dei contraenti il principale strumento è rappresentato dal senso letterale delle parole e delle espressioni quivi utilizzate, il cui rilievo però deve essere verificato alla luce dell’intero contesto negoziale.” Le singole clausole devono, quindi, essere lette in correlazione tra loro, così come disposto dall’art. 1363 codice civile, in forza del quale “le clausole del contratto si interpretano le une per mezzo delle altre, attribuendo a ciascuno il senso che risulta dal complesso dell’atto“.

Inoltre, per comprendere il “senso letterale delle parole” è necessario analizzare tutta la formulazione letterale della dichiarazione negoziale, in ogni parte ed in ogni parola da cui è composta, e non limitarsi solo ad una parte di essa, quale ad esempio una singola clausola di un contratto composto di più clausole.

A parere dei Giudici di Piazza Cavour, nel caso di specie era evidente un’errata applicazione dei canoni ermeneutici dell’interpretazione complessiva della clausole (1363 c.c.) e dell’interpretazione secondo l’intenzione delle parti contraenti (art. 1362 c.c.), causa della inesatta qualificazione dell’evento de quo quale provvisoria sospensione dell’utilizzo dell’impianto di riscaldamento piuttosto che abbandono/rinuncia della cosa comune.

In conclusione, la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 1047/2018 – precisando che ai fini dell’applicazione del regolamento contrattuale di un condominio, in riferimento in particolare ai criteri di ripartizione delle spese, è di fondamentale importanza non limitarsi ad una interpretazione letterale delle diverse disposizioni ivi contenute, ma verificare il coordinamento sistematico delle stesse – accoglie il ricorso.