Rinunzia abdicativa ex art. 1104 c.c. alle quote di multiproprietà

In ordine alla problematica attinente alla rinunzia alle quote di multiproprietà occorre, in assenza di ausili giurisprudenziali, soffermarsi su alcune considerazioni di carattere dottrinale.

Benché le varie prospettazioni giuridiche dell’istituto della multiproprietà abbiano consentito di ricondurlo all’interno di un’impostazione, per certi versi, simile a quella della comunione, deve ritenersi che la rinuziabilità ex art. 1104 c.c., quale disposizione normativa prevista per disciplinare gli obblighi dei partecipanti alla comunione stessa, non possa applicarsi in via estensiva alla fattispecie della multiproprietà reale.

Pur nella sua peculiarità, costituita da un patto di utilizzo turnario del bene comune, le norme che disciplinano il funzionamento del rapporto sono mutuabili dalla disciplina della comproprietà solo in quanto compatibili con la sua ratio.

Se detto accostamento tra multiproprietà e comunione è intanto possibile in quanto sia individuabile un diritto esercitabile in forma di contitolarità, le due realtà divengono meno aderenti e compatibili ove si consideri che la turnarietà del godimento del bene, unitamente ad altri obblighi – quale ad esempio quello di non modificare l’alloggio – rappresentano connotati tipici della multiproprietà al cui rispetto il titolare contrattualmente si obbliga ai sensi dell’art. 1322 c.c.

Si tratta, a ben guardare, di un momento che si pone al di qua di una immaginaria linea di separazione tra una natura reale e una obbligatoria del rapporto, che necessariamente anticipa la prima, e che governa l’intero svolgimento del rapporto stesso.

È proprio all’interno di questa fase a contenuto obbligatorio che il multiproprietario si impegna contrattualmente ad accettare, in buona sostanza, due distinti regolamenti: di comunione e di condominio. Col primo vengono regolati i rapporti direttamente riconducibili alla multiproprietà in senso stretto; col secondo, tutto ciò che attenga ai rapporti tra i multiproprietari in relazione alle parti comuni dell’edificio.

Alla generale rinunziabilità dei diritti reali, fanno eccezione tutte quelle situazioni in cui risultano ben individuabili dei profili obbligatori che, in quanto tali, non possono essere dismessi in assenza di una norma che esplicitamente lo consenta o, al più, del consenso altrui.

Proprio tale ultima considerazione stride con la natura giuridica della rinunzia abdicativa quale negozio unilaterale non recettizio, poiché non richiede la conoscenza, né l’accettazione di altri soggetti, né di essere comunque portata a conoscenza di soggetti terzi.

Ebbene, se può concordemente propendersi per una generale rinunziabilità dei diritti derivanti dall’esecuzione di un determinato tipo di rapporto, altrettanto non può dirsi avuto riguardo agli obblighi che da tale rapporto discendono, tantomeno quando le posizioni giuridiche soggettive sono disciplinate all’interno di un rapporto sinallagmatico.

In ogni contesto in cui sia riscontrabile la bilateralità del rapporto – da cui consegue l’assunzione di obblighi a contenuto economico – deve escludersi la possibilità di ricorrere all’esercizio di diritti potestativi, quale è la rinunzia abdicativa, che possano avere l’effetto di alterare unilateralmente l’equilibrio del sinallagma contrattuale.

Atteso che la ratio di tale istituto è insita nella volontà di dismettere una determinata situazione giuridica, esso non può spiegare i suoi effetti laddove finisca con l’inserirsi all’interno di una logica di scambio.

È certamente da siffatta prospettiva che deve essere valutata la predisposizione di un “regolamento di comunione” in cui, tra le altre cose, si specifica l’obbligo di contribuzione di ciascun comproprietario alle spese di conservazione, manutenzione, godimento e amministrazione della proprietà comune, alla gestione dei servizi, alla partecipazione all’assemblea dei comproprietari da convocarsi periodicamente ad opera dell’amministratore da essi nominato.

Muovendo da tali connotati prettamente contrattualistici, non può individuarsi, nella unilateralità del negozio abdicativo, l’approdo risolutivo di un rapporto che è nato (nel momento in cui è avvenuto il trasferimento dell’unità immobiliare) e si è evoluto (allorché siano stati stipulati gli accordi poi trasfusi nel regolamento) sulla base di un filo conduttore di tipo consensualistico che non può essere reciso.

L’impossibilità di estendere la portata applicativa dell’art. 1104 c.c. alla fattispecie della multiproprietà è rinvenibile inoltre nelle peculiarità che connotano il rapporto.

Tale assunto aderisce a quell’orientamento che vede nel diritto reale del soggetto contitolare, una proprietà comunque piena, esclusiva e perpetua ancorché esercitata in via temporanea solo in periodi di tempo predeterminati nell’arco dell’anno.

Il vincolo di natura contrattuale di cui si è detto trova dunque concretizzazione ogniqualvolta il titolare esercita il suo diritto di proprietà in modo pieno ed esclusivo proprio in quei periodi prefissati e conseguentemente, se si ritenesse ammissibile la rinunzia abdicativa, verrebbe meno l’intera essenza del vincolo stesso.

È proprio in quei periodi infatti che il soggetto, da un lato, usufruisce dei diritti che discendono dal suo essere titolare di una porzione del bene, dall’altro assolve all’impegno – assunto a livello di regolamento di comunione – di partecipare alla ripartizione delle spese, alla manutenzione e alla gestione dei servizi, senza che a ciò possa sottrarsi mediante un atto dispositivo a carattere unilaterale.

Né tanto meno sarebbe possibile, in quanto strettamente connesse al godimento della porzione di proprietà individuale, rinunciare al diritto – e conseguentemente ai relativi oneri – sulle parti comuni, essendo le stesse peculiari e necessarie al godimento della porzione di proprietà individuale.

In definitiva, il rapporto di multiproprietà è caratterizzato da un diritto di godimento pieno ed esclusivo di una determinata unità immobiliare, che si esercita in ragione di un accordo di natura contrattuale rinvenibile all’interno del regolamento pattizio.

La fattispecie, conclusivamente, si presta a letture differenti in relazione all’applicazione analogica dell’art. 1104 c.c., e ciò anche in assenza di significative pronunce giurisprudenziali sul punto.