Rivalutazione del canone di locazione secondo gli indici ISTAT

Quando viene stipulato un contratto di locazione, sia per le locazione ad uso abitativo sia per quelle ad uso commerciale, nella maggior parte dei casi si è soliti inserire una clausola che prevede, per gli anni successivi al primo, la rivalutazione del canone secondo gli indici ISTAT.

Ebbene, va subito precisato che nella pratica difficilmente durante il rapporto locatizio il canone viene adeguato di anno in anno, essendo molto più frequente l’ipotesi in cui il conduttore per tutta la durata del contratto corrisponde a titolo di canone di locazione l’importo originariamente pattuito.

Ciò nonostante, altrettanto di frequente accade che al termine del rapporto di locazione il locatario richiede al conduttore il pagamento degli adeguamenti ISTAT mai versati o, rifiuti di restituire il deposito cauzionale e/o la caparra versata proprio per tali mancati pagamenti.

Tale richiesta, tuttavia, non è sempre legittima: il locatore, in molti casi, non gode più di alcun diritto per pretendere tali pagamenti.

Vediamo, quindi, nel dettaglio in cosa consistono tali adeguamenti ed in quali casi il locatore può richiedere il pagamento degli stessi.

Cos’è l’adeguamento del canone di locazione agli indici Istat

L’adeguamento Istat rappresenta un meccanismo di rivalutazione su base annua del costo della vita, il cui calcolo, in Italia, viene affidato all’Istituto Nazionale di Statistica, il cui acronimo è appunto ISTAT.

Diversi sono gli ambiti in cui si manifesta tale adeguamento, interessando gran parte della popolazione, si pensi ad esempio al mantenimento in caso di separazione tra coniugi, alla rendita Inail, alla pensione o, appunto, al contratto di locazione.

Ebbene, in riferimento al contratto di locazione va, tuttavia, precisato, che l’adeguamento agli indici Istat del canone di locazione non è obbligatorio per legge ma, al contrario, è lasciato alla libertà delle parti.

Ciò significa che se il locatore ed il conduttore vogliono che l’ammontare del canone sia annualmente aggiornato secondo l’indice Istat devono prevederlo espressamente nel contratto.

In mancanza di tale clausola, il locatore nulla può pretendere: il canone deve ritenersi stabilito in misura fissa ed invariabile per l’intera durata del contratto.

Al contrario, nel caso in cui le parti inseriscano l’apposita clausola contrattuale, le stesse possono prevedere che l’aggiornamento del canone avvenga in misura pari al 100% della variazione dell’indice ISTAT ovvero che venga commisurato ad altri indici di riferimento da loro concordati.

Inoltre, le parti del contratto sono libere  di concordare che l’aggiornamento del canone avvenga automaticamente oppure su richiesta del locatore.

Ovviamente le due ipotesi producono conseguenze differenti.

Aggiornamento del canone agli indici Istat in modo automatico

Nel caso in cui nel contratto di locazione sia stata inserita la clausola secondo cui il canone deve essere adeguato all’indice Istat automaticamente, il locatore non deve effettuare alcuna richiesta in tal senso al conduttore.

Ciò significa che il locatore potrebbe anche omettere o dimenticare di richiedere il pagamento dell’aggiornamento all’inquilino  ma quest’ultimo resterebbe comunque obbligato a versarlo.

Ne consegue, quindi, che il padrone di casa potrebbe chiedere il pagamento tutto insieme degli arretrati non versati annualmente.

Aggiornamento del canone all’Istat su richiesta del locatore

Nel caso in cui il contratto di locazione prevede l’aggiornamento del canone agli indici Istat su richiesta del locatore, ciò vuol dire che quest’ultimo per pretenderne il pagamento deve farne esplicita richiesta ogni anno.

Va precisato, tuttavia, che, secondo parte della giurisprudenza, tale richiesta può essere effettuata anche solo verbalmente o, addirittura, per fatti concludenti.

In ogni caso, in tali ipotesi, il locatore ha diritto  esclusivamente all’aggiornamento Istat relativo all’anno in corso alla data della richiesta e non agli arretrati.

Termine di prescrizione

Al termine di questa analisi è importante ricordare che il diritto al pagamento all’adeguamento del canone agli indici Istat è soggetto al termine di prescrizione quinquennale.

Da ciò ne deriva che, anche nell’ipotesi di adeguamento automatico del canone, al locatore è consentito chiedere i suddetti importi fino ad un massimo cinque anni prima dalla data di tale richiesta.