Soggetto sovraindebitato e mutuo: il ricorso al rent-to-buy e le nuove clausole di tutela

di Michele Di Salvo

La cartolarizzazione sociale unisce due strumenti, finanziario e immobiliare, a salvaguardia della proprietà immobiliare di tutti quei cittadini che loro malgrado non riescono a fare fronte alle obbligazioni contratte e si trovano, per ciò stesso, in una situazione di sovraindebitamento.

Il debitore in difficoltà può cedere il proprio mutuo ipotecario, insieme alla proprietà dell’immobile, a un veicolo cartolarizzato, un Spv, con cui poi stipula un contratto «Rent to buy» ovvero un contratto di locazione che alla scadenza prevede la possibilità di riacquistare il bene ceduto, in modo simile a quanto avviene con un contratto di leasing.

Lo strumento è stato introdotto dalla Legge di bilancio 2020 e riguarda il soggetto sovra indebitato ai sensi dell’articolo 2 del CCII, quel soggetto che non è in grado di adempiere alle proprie obbligazioni con regolarità, pur liquidando il suo intero patrimonio.

Spesso nella procedura di componimento della crisi da sovraindebitamento l’essere proprietario di un immobile frena il soggetto c.d. sovra indebitato dal richiedere di accedere agli istituti del codice della crisi e dell’insolvenza atteso che potrebbe essere tenuto a liquidare la propria unità immobiliare per soddisfare in tutto o in parte i propri debitori.

Il fatto di aver contratto, per l’acquisto della propria prima casa, un mutuo a tasso variabile ed essendo la rata di mutuo “cresciuta”,  al variare negativo del costo del denaro, in maniera eccessiva, rispetto alle condizioni finanziare del consumatore sovra indebitato, costringe quest’ultimo o ad essere soggetto passivo di un pignoramento immobiliare con consequenziale segnalazione quale “cattivo pagatore” o liquidare il proprio bene, molto velocemente, avendo in ogni caso, di fatto, una perdita economico-finanziaria.

Uno strumento quale la cartolarizzazione sociale (normata ai sensi degli articoli 7.1 e 8 bis e seguenti della legge 130/99) permette al debitore di stabilizzare la propria situazione economica e di uscire dalla situazione di credito deteriorato.

Il canone di locazione, infatti, sarà parametrato non solo alla valutazione dell’immobile su cui grava il debito, ma anche alla capacità reddituale del debitore.

Solitamente al termine del contratto, è prevista un’opzione di riacquisto al valore più basso tra la valutazione dell’immobile e l’ammontare del debito residuo. In tal modo è tutelato anche contro una potenziale crisi del mercato immobiliare e quindi un crollo dei prezzi delle case.

La cartolarizzazione sociale è concepita come un meccanismo di salvataggio per chi si trova in difficoltà economiche e non riesce a saldare i propri debiti, anche in caso di esecuzione immobiliare già avviata.

In questi casi, si applica la normativa del rent to buy in forza della quale l’immobile non finirà all’asta, ma potrà essere venduto sul mercato libero.

Dopo aver pagato i creditori, sarà possibile recuperare una parte del capitale.

Per aderire alla cartolarizzazione sociale, è necessario trovarsi in una situazione di credito deteriorato, ossia avere almeno sei mesi di rate non pagate e poi bisognerà presentare istanza alla banca creditrice.

L’adesione dell’istituto di credito alla domanda del soggetto sovra indebitato, però, è facoltativa.

In questa ipotesi il soggetto dovrà, per poter usufruire delle opportunità date dalla cartolarizzazione sociale, rinvenire una valida società “benefit” ovvero terzo soggetto operante nel mercato dei mutui ipotecari deteriorarti di modo tale che la scelta potestativa dell’istituto di credito sia ridotta ai minimi termini se non addirittura annullata in forza di specifici accordi tra l’istituto di credito e il terzo soggetto ovvero la citata società “benefit”.

L’istituto della cartolarizzazione sociale in combinato con gli istituti previsti del CCII per i soggetti sovra indebitati potrebbe snellire le procedure agevolando il reinserimento del soggetto sovra indebitato nel tessuto commerciale della società civile, facendo di fatto venire meno in ragione dell’esecuzione combinata degli istituti in questione, lo stato di insolvenza o di crisi e consentendo con la dichiarazione di esdebitazione il pieno reinserimento dello stesso soggetto nel tessuto economico: a tale dichiarazione infatti fa seguito la cancellazione del proprio nominativo, qualificato come cattivo pagatore, dalle banche dati presenti presso Banca d’Italia senza la perdita della casa di proprietà.

Si deve rilevare infine che questi strumenti non sono nuovi: nuovo semmai è il fatto che una norma primaria li renda disponibili non solo alla generalità dei cittadini, ma anche e soprattutto a tutela e con finalità di esdebitazione di soggetti fragili.

Atipicamente esisteva in casi di crisi aziendale già lo strumento (usato impropriamente) del lease-back, così come il trasferimento si proprietà tra privato e società (e viceversa a seconda dei casi) per tutelare il patrimonio e al contempo onorare le obbligazioni contratte. E ciò senza entrare nello specifico di numerosi strumenti di ingegneria giuridico-finanziaria.

Vero è anche che – nello specifico dei mutui immobiliari e proprio a seguito delle recenti crisi finanziarie legate ai mercati immobiliari – i recenti contratti prevedono una serie di “nuove” clausole contrattuali che non vanno sottovalutate all’atto della sottoscrizione. 

Tra queste la possibilità di un certo periodo di pre-ammortamento (in cui si pagano i soli interessi e quindi con una rata più bassa), l’opzione “salta la rata” ricorrente, che consente una volta l’anno di “saltare” una rata che viene “mesa in coda”, e non ultimo l’abbinamento di polizze assicurative di nuova concezione che non intervengono solo in caso di morte di un cointestatario (pro quota o per il totale) ma anche in caso di “notevole e perdurante” riduzione della capacità generativa di reddito.

In questo contesto è sempre da considerare sia la possibilità di rinegoziare il mutuo con la propria banca, inserendo appunto nuove clausole e garanzie, sia agire in surroga: stipulare un nuovo mutuo con un altro istituto che subentra nella posizione, ed in questo caso inserendo le clausole di maggior tutela che si ritiene opportuno per il proprio caso.

In generale quindi è bene tenere in considerazione che il mutuo non è più quel “contratto che ti lega in via immutabile per decenni”, ma uno strumento elastico che – anche prima di una situazione di eccessivo indebitamento o in caso di una fortemente ridotta capacità reddituale complessiva – può essere gestito ed “elasticizzato” nell’interesse delle parti e a tutela del mutuatario.