Sono pignorabili i canoni del rent to buy?

I canoni corrisposti dal conduttore al concedente in un contratto di rent to buy possono essere oggetto di esecuzione forzata da parte di terzi?

La risposta a questo interrogativo ruota attorno all’analisi della disciplina dei “contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili” (c.d. rent to buy), introdotta nell’ordinamento italiano dalla L. n.164 dell’11 novembre 2014.

Analizzando i tratti distintivi di questa nuova fattispecie contrattuale, ossia: 1) l’immediata concessione in godimento di un immobile; 2) il diritto – e non l’obbligo – per il conduttore di acquistarlo alla scadenza del termine previsto; 3) l’espressa determinazione della quota imputabile a corrispettivo del godimento e della quota di canone imputabile a corrispettivo del prezzo di acquisto, ai sensi di quanto disposto dai commi 1 bis e 5 dell’art. 23 del D.L. n.113/2014, si evince che i canoni corrisposti dal conduttore sono “vincolati” per la causa stessa del contratto.

In particolare, il concedente è assoggettato alla volontà del conduttore che potrà:

• decidere di non esercitare il proprio diritto all’acquisto e in tal caso il concedente, al termine del contratto, avrà diritto alla riconsegna dell’immobile e a trattenere l’intera componente dei canoni imputabili a remunerazione del godimento, mentre il conduttore avrà diritto alla restituzione di parte della componente dei canoni imputabili al prezzo di cessione determinata dalle parti in contratto;

• decidere di esercitare il proprio diritto all’acquisto e in tal caso il concedente sarà tenuto a prestare il proprio consenso all’atto traslativo e il conduttore sarà tenuto a pagare il prezzo pattuito, al netto della componente dei canoni già imputata a corrispettivo e già pagata nella fase di concessione in godimento.

In entrambi i casi, pertanto, la disponibilità dei canoni nonché la loro spettanza è soggetta alla condizione sospensiva dell’esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore.

A rafforzare ulteriormente tale vincolo contribuisce il regime di pubblicità espressamente previsto dal legislatore per questi contratti. In particolare il comma 1 dell’art. 23 prevede che “i contratti sono trascritti ai sensi dell’articolo 2645-bis codice civile. La trascrizione produce anche i medesimi effetti di quella di cui all’articolo 2643, comma primo, numero 8) del codice civile.” Il comma 3 poi aggiunge che: “Il termine triennale previsto dal comma terzo dell’articolo 2645-bis del codice civile è elevato a tutta la durata del contratto e comunque ad un periodo non superiore a dieci anni.”

In virtù di tanto, il contratto di “rent to buy” è soggetto a trascrizione nei registri immobiliari, a prescindere dalla sua durata, per espressa previsione di legge: la trascrizione ha lo scopo di proteggere il conduttore, potenziale acquirente, dalle vicende che possano riguardare il concedente prima del trasferimento della proprietà rendendo opponibile il contratto di godimento agli eventuali creditori del concedente che non potranno iscrivere un’ipoteca sull’immobile promesso in vendita, nè richiedere un pignoramento della casa.

Analogamente, nel caso in cui i creditori del conduttore abbiano attivato un pignoramento, in una delle forme disciplinate dal codice di procedura civile, successivamente alla trascrizione del contratto di rent to buy, non potranno rivalersi né sull’immobile né sui canoni corrisposti al concedente per tutta la durata del contratto in quanto la trascrizione ex lege prevista consente di neutralizzare eventuali trascrizioni e iscrizioni pregiudizievoli successive alla trascrizione del contratto medesimo.