Superbonus 110% in condominio: ripartizione spese e montaggio dei ponteggi. Profili problematici

Con il decreto Legge n. 34/2020 (d.l. “Rilancio”), convertito in legge n. 77/2020, è stato introdotto il cosiddetto “Superbonus 110%”. Il Superbonus è un’agevolazione che, di fatto, eleva al 110% l’aliquota di detrazione delle spese sostenute per specifici interventi in ambito di efficienza energetica, di interventi antisismici, di installazione di impianti fotovoltaici o delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici. Tale intervento normativo sta rivestendo sempre più un ruolo cruciale per l’ammodernamento e l’efficientamento energetico degli edifici delle nostre città.

Tuttavia, se per gli edifici unifamiliari non ci sono particolari problemi nell’accesso a questa misura, nei condominii l’esigenza di trovare un accordo tra i condomini appare un ostacolo sempre più insormontabile.

Il Codice Civile non dà una definizione del condominio, ma affida la regolamentazione dell’istituto giuridico agli artt. 1117 e ss. In sostanza, il condominio è una particolare forma di comunione su di un bene immobile nella quale coesistono parti di proprietà esclusiva e parti di proprietà comune. Le parti comuni di un condominio sono elencate nel suindicato 1117 c.c.. Tale norma, infatti, dispone che “sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio: tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate…”. La giurisprudenza, poi, ha più volte chiarito che nell’elenco previsto dall’art. 1117 c.c., sono altresì inclusi i fregi ornamentali e gli elementi decorativi che ineriscano ai balconi (quali i rivestimenti della fronte o della parte sottostante della soletta, i frontalini e i pilastrini), se adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell’intero edificio e non solamente al decoro delle porzioni immobiliari ad essi corrispondenti, mentre i balconi, essendo elementi accidentali rispetto alla struttura del fabbricato, e non avendo funzione portante (assolta da pilastri ed architravi), non costituiscono parti comuni dell’edificio, anche se inseriti nella facciata, in quanto formano parte integrante dell’appartamento che vi ha accesso come prolungamento del piano [Cass. 23-6-95, n. 7148, rv. 493062].

Per quanto riguarda i lavori di straordinaria amministrazione, l’art. 1136, quarto comma, c.c., dispone che per le riparazioni di notevole entità, tra le quali rientrano senza ombra di dubbio quelle finanziabili dalla misura che oggi ci occupa, è necessario che la deliberazione sia votata dalla maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresenti almeno 500 millesimi. Tuttavia, l’art. 119 del d.l. “Rilancio”, in materia di Superbonus, al comma 9-bis prevede che “le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di cui al presente articolo e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’articolo 121, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio”. Pertanto, per aderire agli interventi finanziabili dal Superbonus è previsto un quorum deliberativo inferiore rispetto alla tradizionale disciplina.

Infine, è d’obbligo soffermarsi sull’installazione dei ponteggi prodromici all’esecuzione dei lavori de qua, che spesso rappresentano vero e proprio punto di scontro tra condomini dissenzienti. L’installazione dei ponteggi, infatti, appare assolutamente legittima e in linea con gli interessi comuni e, dunque, non solo esclusivi di alcuni condomini.

La norma giustificatrice è l’art. 843 c.c., il quale dispone che “Il proprietario deve permettere l’accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune. Se l’accesso cagiona danno, è dovuta un’adeguata indennità”.

La legittimità di tale azione si rinviene nella necessità dei lavori da svolgere. Infatti, la stessa Corte di Cassazione, con sentenza n. 3494/1975 precisa che “ai fini della riconosciuta necessità, cui l’art. 843 c.c. subordina la concessione dell’accesso sul fondo altrui, occorre che il giudice del merito proceda ad una complessa valutazione della situazione dei luoghi, al fine di accertare se la soluzione prescelta sia l’unica possibile o, tra più soluzioni, sia quella che consente il raggiungimento dello scopo con minor sacrificio sia di chi chiede il passaggio, sia del proprietario del fondo che deve subirlo”. Lo stesso Tribunale di Pordenone, con una recente pronuncia (n. 237 del 5 Maggio 2020) dispone che “l’art. 843 c.c., applicabile anche in caso di immobili in condominio, pone, a carico del proprietario del fondo, l’obbligo di consentire l’accesso e il passaggio nella sua proprietà ove necessari al fine di costruire o di riparare un muro o altra opera propria del vicino, oppure comune”. In definitiva, il condomino deve consentire l’accesso e l’intervento nella propria proprietà esclusiva anche laddove ne possa derivare un pregiudizio.

Infatti, ex art. 843 c.c. il proprietario di un fondo deve tollerare il passaggio che si renda necessario per costruire, riparare un muro, o altra opera propria o comune. Altresì, a fronte di quanto detto, non è nemmeno possibile riconoscere ai condomini un’indennità per un’attività resa necessaria per la conservazione della res comune, anche nel loro interesse, cui non possono fare opposizione.

Ma vi è di più. Una recente Ordinanza della Suprema Corte di Cassazione, la n. 30833 del 26.11.2019, riconosce la responsabilità dei condomini che hanno ostacolato la ditta incaricata dei lavori condominiali con la conseguente nascita di un obbligo di risarcimento nei confronti del condominio stesso!

Dunque, alla luce della seppur breve indagine normativa e giurisprudenziale appena posta in essere, si può ictu oculi riscontrare la volontà del Legislatore di incentivare il ricorso al “Superbonus” che si sta dimostrando vero e proprio volano dell’intero settore edilizio.