Superbonus e Fondi Immobiliari alternativi

La recente diffusione del Covid-19 sul territorio nazionale ha comportato l’incedere di timori individuali e collettivi, i quali hanno causato sentimenti di incertezza che, sovente, hanno paralizzato la circolazione economica frenandone la consueta evoluzione di diversi settori soprattutto, tra gli altri, del comparto real estate.

In questo clima di forti incertezze e di attuale pressing per ottenere una possibile proroga oltre il 2021, il Legislatore con il cd. Superbonus – ma anche con numerose altre tipologie di credito – ha cercato di fronteggiare l’attuale pandemia creando una nuova possibilità di investimento, attraverso la “cartolarizzazione” di tali crediti.

In sintesi, senza pretesa di esaustività, l’art. 119 del D.L. n. 34/2020 (Decreto Rilancio) ha introdotto nuove disposizioni che disciplinano la detrazione spettante nella misura del 110 per cento delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 a fronte di specifici interventi finalizzati all’efficienza energetica (ivi inclusa l’installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici), nonché al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici.

Le nuove disposizioni si affiancano a quelle già vigenti, che disciplinano le detrazioni spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (cd. Ecobonus) e per quelli di recupero del patrimonio edilizio inclusi quelli antisismici (cd. Sismabonus)[1].

Né possono escludersi dal novero di similari opportunità di investimento anche altre famiglie di crediti agevolabili come quelli derivanti dai crediti di locazione di cui all’art. 28 del DL Rilancio – il cui ambito applicativo è stato recentemente esteso dal Decreto Ristori, Decreto Ristori bis e Decreto Ristori ter – o quelli afferenti il cd. bonus vacanze.

I soggetti che sostengono negli anni 2020 e 2021 spese per gli interventi ammessi dalle agevolazioni di cui sopra possono optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione spettante in sede di dichiarazione dei redditi relativa all’anno di riferimento delle spese, alternativamente (i) per un contributo sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto di importo massimo non superiore al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore di beni e servizi relativi agli interventi agevolati (cd. sconto in fattura) o (ii) per la cessione del credito d’imposta corrispondente alla detrazione spettante, ad altri soggetti ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari, con facoltà di successive cessioni.

In particolare, il Legislatore ha creato – con la cessione del credito maturato a seguito delle agevolazioni suindicate – nuove forme di incentivazione economica basate sulla formazione e circolazione di crediti d’imposta utilizzabili non esclusivamente da chi sostiene il costo degli interventi ma trasferibile a terzi senza rischio per l’acquirente che lo potrà dunque utilizzare ovvero ri-cedere senza dover effettuare alcuna valutazione sulla sua regolare formazione. Ecco allora che la trasferibilità del credito e l’assenza di incertezze in ordine alla sua fruibilità lo rendono uno strumento adatto anche a forme di investimento simil-cartolari.

In tale contesto, si inseriscono gli strumenti del settore finanziario ed, in particolare, della gestione collettiva del risparmio come i FIA (fondi di investimento alternativi) riservati che investono in crediti e sono considerati – ad oggi – uno strumento di investimento che presentano un livello molto elevato di flessibilità particolarmente attrattivo per gli investitori che devono attuare un business plan attivo di trasformazione atti ad implementare delle strategie di trasformazione degli asset o di riposizionamento [2].

Con la locuzione “fondi che investono in crediti” devono intendersi quei fondi che tipicamente investono essenzialmente in “crediti” finalizzati al loro mero incasso e al loro recupero. Nel caso di specie, l’attività di tali fondi consisterà, appunto, nell’acquisto, a sconto, di crediti “certi” da parte dei titolari originari da re-immettere sul mercato a valori che consentano al FIA di marginalizzare un ricavo.

Con tale operazione finanziaria, gli eventuali rischi in cui può incorrere il FIA sono:

– l’ipotesi di impossibilità di individuare successivi compratori ovvero soggetti che acquistino il credito ad un prezzo inferiore rispetto al suo valore nominale per poterlo utilizzare in compensazione con le proprie imposte;

– la tempistica del recupero del credito che può incidere notevolmente sul prezzo del credito in termini di “costo” dovendo il cessionario considerare necessariamente i tempi di utilizzo previsti dalla norma (come le cinque quote annuali del credito del Superbonus).

Ad oggi, non paiono esservi ostacoli a che un FIA riservato dotato delle opportune autorizzazioni si renda cessionario del predetto credito anche se difficilmente lo utilizzerà in proprio e pertanto, la prevalente modalità di realizzo non sarà l’incasso ma la sua successiva cessione.

Difatti, la celerità del processo di cessione di tali crediti e l’utilizzabilità di questi ultimi in capo all’acquirente con esclusione da eventuali responsabilità connesse alla errata formazione del credito hanno reso tali crediti di estremo interesse anche per l’istituzione di FIA interamente dedicati.

In particolare, l’assenza di responsabilità in caso al cessionario non è un aspetto affatto trascurabile laddove giova precisare che il soggetto cessionario che ha acquistato il credito di imposta in buona fede non perde il diritto di utilizzare il credito rispondendo solo per l’eventuale utilizzo del credito di imposta in modo irregolare o in misura maggiore rispetto al credito di imposta ricevuto e potrà essere sanzionato solo ai sensi dell’art. 13, comma 4 per utilizzo del credito di imposta “non spettante” (sanzione pari al 30%)[3].

Di contro, laddove sia accertato il concorso nella violazione da parte del cessionario, la responsabilità sarà estesa anche a quest’ultimo che risponderà in solido col cedente per il pagamento dell’importo e dei relativi interessi.

[1] Si v., Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 24/E dell’8 agosto 2020.

[2] Francesco Assegnati e Federica Stefania Rota “Fondi e cartolarizzazione: Superbonus e altri crediti”, Diritto bancario, 3 novembre 2020.

[3] Sul punto, la Fondazione Nazionale dei Commercialisti-CNDCEC con il documento dell’8 ottobre 2020.

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Silvia De Rosa

Nata a Pagani (SA) nel 1990, ha conseguito la laurea in giurisprudenza il 21 luglio 2015 presso l'Università degli Studi di Napoli Parthenope. Dal 2015 al 2017 ha frequentato la Scuola Notarile Napoletana del Notaio Lodovico Genghini. Contemporaneamente, ha collaborato sia con uno studio legale che con uno studio notarile occupandosi prevalentemente dei profili tributari delle operazioni immobiliari. Per un anno (ottobre 2018 - giugno 2019) ha frequentato il Master in "Diritto Tributario e Pianificazione fiscale" presso la Luiss Business School di Roma. Da giugno 2019 collabora presso un noto Studio Legale Tributario di Roma dove si occupa principalmente della fase stragiudiziale e del contenzioso tributario attinente alle Società di Gestione del Risparmio, Fondi Immobiliari e Società di capitali.

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