Terrazza condominiale di proprietà del costruttore ed utilizzata senza opposizione dai condomini. Quid iuris?

La tematica oggetto della presente pubblicazione è di particolare importanza ed anche di difficile interpretazione, ma non impossibile da verificarsi nella compagine condominiale.

È in uso in alcuna zone che la ditta costruttrice si intesti la proprietà degli appartamenti prima di iniziare ad edificare, per poi trasferire con i singoli atti di vendita la relativa parte di proprietà agli acquirenti.

Cosa legittima, ma può accadere che l’impresa costruttrice dimentichi di trasferire le terrazza quale parte comune del Condominio omettendone la trascrizione sia nel contratto preliminare che nel contratto definitivo e, nella tranquillità dei condomini, che utilizzano la terrazza, possedendola ed avendo la disponibilità di chiavi e libero accesso indisturbato, senza nessuna contestazione, la questione passa talmente inosservata per anni che i condomini ripartiscono tra loro anche le spese di manutenzione della terrazza, della quale di fatto non sono proprietari.

La questio si complica ulteriormente se il costruttore decede, senza trasferire il bene al Condominio.

Per Legge, il cespite rientra nell’asse ereditario degli eredi del de cuius, i quali però non accettano il beneficio di inventario.

Una spinosa problematica che non può passare inosservata ma soprattutto responsabilizza  l’Amministratore di Condominio, che reso edotto della questione, non può lasciare il Condominio ne limbo e deve – si rimarca il dovere dell’Amministratore – risolvere il problema per la via breve (le vie giudiziarie non sono delle più brevi e le più semplici), ma va data una risoluzione di impatto, logica e di tutela dei condomini.

I lastrici solari, a mente dell’articolo 1117 del codice civile, rientrano tra le parti comuni del Condominio, “se non risulta il contrario dal titolo”.[1]

In dottrina è pacifico comunque che per titolo si intende l’atto o l’insieme di atti che hanno dato vita al Condominio: la proprietà, quindi, può risultare o dal regolamento contrattuale o dal complesso degli atti di acquisto delle singole unità immobiliari o anche dall’usucapione o da un testamento.

Il titolo non potrebbe derogare alla presunzione di comproprietà in relazione alle parti comuni necessariamente condominiali, in quanto accessori indivisibili per natura o destinazione.

Non è raro infatti che il proprietario dell’intero edificio, alienando uno o più appartamenti di esso, riservi a proprio favore la proprietà esclusiva di parti che, senza la deroga contrattuale, sarebbero diventate comuni a norma dell’art. 1117 del codice civile.

Melius re perpensa la quesatio iuris oggetto di disamina, va anche chiarito che, alla luce di una recente Ordinanza della Corte di Cassazione, il lastrico solare, “rientra tra le parti comuni del fabbricato, essendo irrilevanti le contrarie indicazioni catastali che ne indichino l’eventuale natura privata, poiché preordinate a fini solo fiscali ed aventi, in concrete circostanze, soltanto il valore di semplici indizi, essendo al contrario necessario, per l’acquisto della proprietà di un bene immobile a titolo derivativo, un contratto avente forma scritta ad substantiam”.[2]

Orbene, quanto ut sopra richiamato, complica e non poco la situazione, avendo già precisato che il Condominio non ha titolo derivante da atto scritto da cui individuare l’effettiva proprietà, ex adverso avendo proprio rimostranza che la terrazza non è stata trasferita e risulta di proprietà del costruttore dalla visura catastale, dalla quale tra l’altro risulta l’unico cespite di proprietà.

Non vi è dubbio, a parere di chi scrive, che l’Amministratore di Condominio, reso edotto della situazione, deve cercare una soluzione, forse la meno dispendiosa per i condomini, ma deve attivarsi in loro tutela.

Innanzitutto attivandosi se possibile, nel recuperare le spese di manutenzione e riparazione del lastrico solare sopportate dal condomini, poi, procedendo nel convocare senza ritardo l’assemblea condominiale informando i condomini della problematica, invitando a partecipare alla stessa, in via meramente cautelare e conoscitiva, tutti gli eredi del costruttore defunto, nel cui asse ereditario il lastrico solare rientra.

Nondimeno, il caso può essere sollevato anche da un solo condomino e l’Amministratore pro tempore ha l’obbligo di convocare l’Assemblea, la quale non può sottrarsi di deliberare in merito con la maggioranza di cui all’articolo 1136, co. 2, del codice civile.

Ma al fine di addivenire ad una  risoluzione del problema cosa potrebbe tentare di fare l’Amministratore?

In primis, capire a monte il problema evitando lo scarica barile ipotizzando errori di trascrizioni, utilizzo del lastrico pro bono pacis, minimizzando la questione, oppure ritenere l’intervento troppo oneroso.

Semplicemente tracciando e documentando ogni interlocuzione con gli eredi del costruttore e con i condomini, si potrebbe provare a risolvere in via stragiudiziale, chiedendo ai primi, di firmare tutti ed indistintamente una dichiarazione con la quale non hanno inteso utilizzare in passato il lastrico solare e non ne intendono utilizzarlo per il futuro.

In secundis, se tale procedura non è percorribile, l’Amministratore pro tempore ha l’obbligo, di convocare l’assemblea e decidere sul da farsi, non con un mero rinvio alla prossima assemblea utile, rinviando la problematica senza risolverla.

Se i condomini in assemblea non deliberano, oppure si mostrano disinteressati alla risoluzione della questione, l’Amministratore può essere ritenuto responsabile se resta inerte e soprattutto se non documenta di aver fatto il possibile?

Certamente si ai sensi dell’articolo 1130, comma 1, numero 2 del codice civile.

La via giudiziaria eventualmente da percorrere è quella di usucapire ex articolo 1158 del codice civile, ove vi sia il possesso continuato di vent’anni.

Ove ovviamente il lastrico solare dovesse risultare edificabile al fine di non incorrere nel rischio che, uno degli eredi del de cuius accetti il beneficio di inventario (che si prescrive in dieci anni), oppure, attivi l’azione di rivendica, il condomino proprietario dell’immobile sottostante al lastrico, in caso di inerzia dell’Amministratore, ha due strade da percorrere: la prima, ex art. 1134 del codice civile, agire per l’urgenza del ripristino della situazione e richiedere il rimborso delle spese sostenute al Condominio, la seconda, forse più utile, agire in proprio, usucapendo il lastrico solare come esclusivo della sua proprietà.

In ogni caso l’Amministratore pro tempore se non tenta di risolvere il problema può essere chiamato a risarcire il danno ai condomini o anche al singolo condomino che si ritenga leso.

Il danno può essere, derivante dalla sua negligenza o dal cattivo uso dei poteri, una responsabilità sia contrattuale che extracontrattuale, oltre a vedersi costretto a subire la revoca dell’incarico, anche su richiesta di un condomino.

In conclusione, va rimarcato che sia l’Amministratore del Condominio, sia i condomini che vogliano agire in proprio, trattandosi di questione relativa a diritti reali e proprietà, hanno l’obbligo di esperire preliminarmente il procedimento di Mediazione Civile e Commerciale.

Sarebbe questo anche un buon punto di partenza per addivenire ad una risoluzione della questione, tenuto conto che le parti che non si presentano in Mediazione o impediscono il raggiungimento di un accordo, subiscono pesanti conseguenze sanzionatorie in sede di successive azioni giudiziarie.

Ciò anche tenuto conto della recente giurisprudenza sul punto secondo la quale, non è sufficiente ritenere esperito il procedimento di Mediazione obbligatorio, semplicemente presentandosi al primo incontro e dichiarare di non voler procedere.

[1] Art. 1117, c.c..

[2] C. Cass. Civ.,  Sez. II, Ord. 6 settembre 201\9, n. 22339.