Potere di disdetta del contratto di locazione riconosciuto al conduttore
Il conduttore può procedere alla disdetta del contratto di locazione dopo la prima scadenza?
La risposta la ritroviamo in una recente pronuncia della Corte di Cassazione ( n.16279/2016), con cui ha dovuto risolvere una questione di esegesi di parte della legge sulla locazione, in particolare l’art. 2, comma 5, della l. 431/1998; una norma di per sé che difetta della chiarezza dovuta.
Il comma 5 dell’art 2 della legge suddetta, sancisce che i contratti di locazione non possono avere una durata inferiore a tre anni, ad eccezione dei contratti di natura transitoria, previsti per soddisfare particolari esigenze delle parti. Alla prima scadenza del contratto, le parti possono concordare sul rinnovo del contratto stesso, e in tal caso si avrà una proroga di diritto per altri due anni, salvo la facoltà del locatore di disdire adducendo uno dei motivi previsti dall’articolo 3 della stessa legge. Soltanto alla seconda scadenza entrambe le parti, sia locatore che conduttore, hanno il diritto di procedere per il rinnovo del contratto a condizioni differenti o rinunciare al rinnovo, da comunicare almeno sei mesi prima con raccomandata da inviare all’altra parte contraente; in mancanza il contratto si rinnova tacitamente alle stesse condizioni.
Secondo una prima interpretazione, la possibilità di disdire il contratto di locazione alla prima scadenza è concessa esclusivamente al locatore, non in via assoluta, ma soltanto in presenza di determinati motivi. Non è sufficiente far conoscere al conduttore l’intenzione di voler disdire il contratto di locazione ai sensi dell’art. 3 l. 431/1998, ma bisogna specificare le ragioni della disdetta che devono rientrare tra quelle previste dalla legge.
Inoltre, le parti, alla prima scadenza del contratto, possono proporre un rinnovo del contratto che, qualora non venga accettato dall’altro contraente, comporterebbe automaticamente la proroga del contratto per altri due anni; è come se, fin dalla sua nascita, il contratto si componesse da una prima parte con durata minima di tre anni, e in caso di mancato rinnovo del contratto, una seconda parte con una durata di due anni.
La legge sulla locazione riconosce esclusivamente al locatore il potere di disdetta del contratto dopo la prima scadenza, non facendo riferimento, in merito a tale potere, alla figura del conduttore.
Tale ricostruzione non è condivisa dalla Corte di Cassazione, in quanto si regge erroneamente sulla premessa che, la durata biennale, a seguito di proroga del contratto, è stabilita al momento della conclusione del contratto stesso, come periodo di durata conseguente alla scadenza del primo periodo; ma, afferma la Corte, la durata biennale è esclusivamente una proroga, un prolungamento di una durata ulteriore a quella stabilita alla conclusione del contratto, non può essere stabilita ab origine, ma dipende dal mancato accordo sul rinnovo del contratto alla prima scadenza.
La proroga fa salva la facoltà del locatore di procedere ad una disdetta motivata del contratto di locazione.
Enuncia la Corte “ la salvezza della sola facoltà di disdetta motivata del locatore ed il silenzio del legislatore sulla posizione del conduttore… implicano allora che la situazione di mancata conclusione del rinnovo giustificativa della proroga biennale sia solo quella in cui il conduttore avrebbe voluto rinnovare ed il locatore invece non lo ha voluto e non anche quella in cui sia lo stesso conduttore a non essere interessato a rinnovare e lo sia al contrario il locatore oppure non lo sia anche lui”.
L’ipotesi in cui è il conduttore a non voler rimanere nel godimento dell’immobile dopo la prima scadenza, non è disciplinata direttamente dalla legge sulla locazione, ma potrebbe essere ricavata dal co.1 dell’art. 1596 c.c., secondo cui, qualora il conduttore non abbia l’intenzione di rimanere nel godimento dell’immobile, o qualora non proponga un rinnovo del contratto, o lo proponga il locatore e il conduttore lo rifiuti, la locazione deve essere considerata cessata automaticamente per lo spirare del termine del contratto, senza la necessità di disdetta.
Dunque, la Corte, con sentenza n.16279/2016, riconosce al conduttore il potere di impedire la proroga alla prima scadenza senza alcuna motivazione, esplicitando il seguente principio di diritto “il secondo inciso dell’art.2, comma 5, della legge n. 431 del 1998 deve interpretarsi nel senso che la locazione si intende prorogata di un biennio alla scadenza del triennio di durata previsto dalla legge, sempre che il locatore non abbia in relazione ad essa dato la prevista disdetta motivata, soltanto qualora il conduttore abbia anteriormente manifestato l’intenzione di rimanere nell’immobile e, quindi, se egli abbia proposto la conclusione di un rinnovo ed essa sia stata rifiutata dal locatore oppure se una simile proposta l’abbia fatta il locatore al conduttore sempre anteriormente e questi l’abbia rifiutata. In mancanza di una di tali eventualità, cioè sostanzialmente se non sia intervenuta una trattativa per il rinnovo non perfezionatasi, la locazione si deve, invece, intendere automaticamente cessata alla scadenza del triennio senza necessità di disdetta da parte dello stesso conduttore, trovando applicazione la disciplina del primo comma dell’art. 1596c.c.”.
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Maria Caterina Cossari
Laurea in Giurisprudenza, conseguita presso l'Università degli Studi "Magna Graecia" di Catanzaro.
