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Spese dell’acqua in condominio: a chi spettano e come si ripartiscono

Spese dell’acqua in condominio: a chi spettano e come si ripartiscono

Uno dei principali temi di scontro tra i condomini, che non di rado sfocia in diatribe giudiziarie, riguarda la ripartizione dei costi per l’utilizzo dell’acqua potabile all’interno di un condominio, soprattutto ove siano presenti immobili non abitati. Le soluzioni adottate dagli amministratori sono tanto diverse che inducono a pensare che ogni condominio si regga su un insieme di regole, usi, consuetudini, propri. Vi sono stabili in cui la suddivisione dei costi relativi al consumo dell’acqua avviene per teste. In questa ipotesi le discussioni possono sorgere in merito alla necessità di operare un distinguo tra adulti e bambini, oppure sulla sorte della ripartizione della bolletta quando nell’alloggio si aggiungono altre persone oltre a quelle abitualmente risiedenti. In altri condomini la suddivisione dei costi avviene per millesimi. Ma se l’alloggio non è occupato dal proprietario o dall’inquilino, chi paga? Purtroppo il Codice Civile sul punto tace.

La prima cosa da fare è accertarsi se vi sia un regolamento condominiale e se contenga una disposizione al riguardo. Il regolamento di condominio (detto anche “contrattuale”) è il documento predisposto per lo più dal costruttore dell’immobile, depositato presso un notaio per la trascrizione, che viene allegato al primo atto di vendita e richiamato in tutti i successivi rogiti, oppure sottoscritto da tutti i condomini successivamente alla nascita del condominio. Le disposizioni sulla ripartizione dei costi dell’acqua potabile contenute in questo tipo di regolamento o in una deliberazione dell’assemblea assunta con votazione unanime di tutti i partecipanti al condominio sono pienamente vincolanti. Se, invece, siamo in presenza di un regolamento non contrattuale, ossia approvato in sede assembleare con una maggioranza qualificata, il criterio di ripartizione delle spese ivi contenuto deve sì essere applicato, ma potrà venire legittimamente modificato sempre a maggioranza. Possiamo anche trovarci di fronte ad un regolamento che nulla disponga al riguardo. In questa ipotesi bisogna rimando alla legge n. 36/1994 (oggi sostituita dal D.Lgs. 152/2006) e al D.p.c.m. marzo 1996, n. 62, che, rifacendosi ad un criterio di equità nella ripartizione delle spese per il consumo d’acqua, prevedono la necessità d’installare un contatore (c.d. di sottrazione) per ogni singola unità immobiliare. Così facendo la bolletta viene calcolata in base ai consumi rilevati dal contatore generale, mentre la ripartizione interna avviene sulla base dei consumi effettuati dai singoli condomini. In assenza dell’intervento dell’amministratore, ogni condomino può sollecitare l’assemblea a decidere in tal senso e in caso d’inerzia rivolgersi all’Autorità Giudiziaria per ottenere il rispetto della legge. Accanto ai consumi derivanti da un utilizzo privato, si pongono quelli derivanti dall’uso comune dell’acqua (es. innaffiamento del giardino), il cui costo andrà ripartito secondo i millesimi contenuti nella tabella condominiale.

In mancanza di contatori di sottrazione, la Suprema Corte ha stabilito che, fatta salva la diversa disciplina convenzionale, la ripartizione delle spese della bolletta dell’acqua vada effettuata, ai sensi dell’art. 1123 c.c., comma 1, in base ai valori millesimali delle singole proprietà (Cassazione civ., 1.08.2014, n. 17557). Più nello specifico, in questa occasione, la Corte ha evidenziato come il secondo coma dell’art. 1123 c.c., per cui, se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne, non legittimi la delibera di suddivisione della spesa in base al numero delle persone che risiedono in ogni unità abitativa, giacché questo sistema di riparto apparirebbe inidoneo, per la sua irrazionalità, a fissare un congruo rapporto tra la spesa e l’uso individuale. La norma, argomenta la Corte, si riferisce al godimento potenziale che il condomino può ricavare dalla cosa o dal servizio comune, sicché il fatto che egli non ne faccia uso non lo esonera dall’obbligo di pagamento della spesa. Anche in un appartamento rimasto non abitato, infatti, l’acqua può essere utilizzata, ad esempio, per le pulizie o per l’annaffiamento delle piante. Inoltre, continua la Corte, stabilire il costo dell’erogazione dell’acqua in base al numero delle persone che risiedono in ogni unità abitativa, significherebbe introdurre, al posto del crierio potenziale su base reale (par il quale ciò che rileva non è il contegno personale dell’uno o dell’altro condomino, ma l’entità del servizio obiettivamente prestato o destinato a prestarsi), un criterio forfettario presuntivo su base personale. Criterio, quest’ultimo, che soltanto in apparenza risponde a esigenze pratiche e di semplificazione, rivelandosi in pratica fonte di controversie nel momento dell’accertamento, considerato che verrebbe rimesso all’amministratore un compito di vigilanza e di controllo sull’effettiva stabile dimora o convivenza dei condomini in ogni singola unità immobiliare; compito che fuoriesce dalle sue attribuzioni.

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Roberta K. Colosso

Avv. Roberta K Colosso. Conseguita l'abilitazione professionale nel 2000, ho maturato una significativa esperienza nell’ambito civilistico attraverso collaborazioni con diversi studi legali e la pratica in studio notarile. Nel 2012 ho intrapreso la professione in proprio, aprendo il mio studio in Ivrea (TO). Nel 2014 ho conseguito l’attestato di mediatore. Dal 2014 collaboro con un mensile locale per cui curo la rubrica legale “Diritto & Castigo” che affronta, con un linguaggio semplice e immediato, questioni di diritto su tematiche attuali.

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