Usucapione di appartamento: da quando considerarsi proprietari?
Al di là di quando vi sia la pronuncia del giudice che accerta l’usucapione il soggetto – qualora vi siano tutti i presupposti di legge – diventa proprietario dell’immobile con il possesso dello stesso protratto per anni 20 (ed in taluni casi per anni 10).
L’istituto dell’usucapione, disciplinato dagli artt. 1158 ss. c.c., congiuntamente agli istituti di cui agli artt. 922 ss. c.c., si qualifica – infatti – quale modo di acquisto della proprietà a titolo originario.
La suddetta precisazione assume rilevanza giacché, come asserito in giurisprudenza ed in dottrina, laddove vi sia l’acquisto del diritto a titolo originario, lo stesso opera ipso iure, senza che all’uopo occorra nessuna pronuncia di Autorità Giudiziaria.
La suddetta pronuncia, infatti, laddove intervenga si limita – sic ed simpliciter – ad accertare e dichiarare un diritto soggettivo che è già entrato nella sfera giuridica del soggetto.
Su tale presupposto è ormai principio consolidato quello a tenore del quale laddove intervenga l’acquisto del diritto a titolo originario (come nel caso dell’usucapione) contemporaneamente si estingua il diritto del precedente proprietario, nonché i diritti reali e le garanzie reali esistenti sul bene (ex pluris: Cass. 28 giugno 2000 n. 8792).
A prescindere da quando intervenga l’accertamento dell’usucapione ad opera del Giudice, infatti, resta fermo il principio generale secondo cui gli effetti dell’usucapione retroagiscono al momento dell’iniziale esercizio della relazione di fatto con il bene (cfr.: ex pluris: Cass. 24 febbraio 2009 n. 4434).
Su tale scia la giurisprudenza abbraccia – altresì – il principio a tenore del quale “il conflitto tra acquirente a titolo derivativo e acquirente per usucapione è sempre risolto a favore dell’usucapiente, indipendentemente dalla trascrizione della sentenza che accerta l’avvenuto acquisto a titolo originario e dall’anteriorità della trascrizione di essa o della relativa domanda rispetto alla trascrizione dell’acquisto a titolo derivativo, perché il principio dettato dall’articolo 2644 del codice civile, con riferimento agli atti indicati nell’articolo 2643, non risolve il conflitto tra acquisto a titolo originario e acquisto a titolo derivativo, ma unicamente quello tra più acquisti a titolo derivativo dal medesimo dante causa” (ex pluris Cass. 3 febbraio 2005 n. 2161).
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Avv. Ilaria Parlato
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