Vademecum sulle locazioni

Stipulare un contratto di locazione è una prassi che può richiedere alcuni accorgimenti.

Tramite la locazione, un soggetto (cd. locatore) si impegna a far godere di un proprio bene ad un altro (detto conduttore) per un certo periodo di tempo, a certe condizioni e previo pagamento di un canone periodico.

Il primo caso che ci balza alla mente è quello di un immobile: ed ecco che i soggetti sopracitati prendono le sembianze più famigliari di padrone di casa ed inquilino.

La disciplina del contratto di locazione è contenuta nel Codice Civile, nella Legge 431/1998 e nella L. 392/1978.

Chi decida di stipulare un contratto di locazione deve comunque tenere a mente la necessaria presenza di alcuni elementi essenziali.

Infatti, oltre, ovviamente, l’indicazione dettagliata del bene e delle parti, devono essere indicate con precisione anche la data di stipula e la durata della concessione.

Dalla data di stipula (o dalla data di inizio scelta dalla parti), decorrono infatti i 30 giorni entro cui il contratto deve essere registrato.

La registrazione è infatti obbligatoria per tutte le locazioni di beni immobili che superino la durata di 30 giorni e va effettuata presso l’Agenzia delle Entrate ove ha sede l’immobile. La registrazione è obbligatoria anche per ogni successivo rinnovo.

La mancata esecuzione di detto adempimento comporta la nullità del contratto e pesanti sanzioni in tema di evasione.

Oltre alla data d’inizio, è fondamentale che il contratto riporti anche il termine finale: momento in cui il contratto si intenderà risolto.

Tuttavia, va segnalato che, qualora si tratti di una prima scadenza, il contratto si intenderà automaticamente rinnovato per lo stesso periodo.

Potrà evitarsi il cd. tacito rinnovo inviando una raccomandata con ricevuta di ritorno, recante la disdetta, entro un certo anticipo, di solito indicato nel contratto, rispetto la scadenza.

Ed invero, le parti hanno la facoltà di recedere dal contratto in ogni momento, previo il rispetto di un certo preavviso stabilito in sede contrattuale.

Il mancato rispetto di detto periodo fa sorgere il diritto ad un’indennità sostitutiva del preavviso.

Diversa è invece l’ipotesi della risoluzione, che scatta nel momento in cui una delle parti si renda gravemente inadempiente nei confronti dell’altra (ad esempio, non pagando il canone di locazione).

Il grave inadempimento, solitamente, può coincidere con la violazione di un dovere del locatore e/o del conduttore.

Infine, analizzeremo i temi delle migliorie e delle addizioni che il conduttore può apportare all’immobile.

La miglioria è quell’intervento che il conduttore può fare e che può aumentare di valore il bene locato. Su queste, tuttavia, non ha diritto ad alcun risarcimento o indennizzo.

Le addizioni, invece, sono interventi che, come suggerisce lo stesso termine, aggiungono al bene un qualcosa che può essere poi facilmente separata e trattenuta dal conduttore.

Il tema delle locazioni, come si è osservato nel presente articolo, non è di facile interpretazione: bastano tuttavia pochi accorgimenti per evitare danni peggiori!

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Avv. Camilla Fasciolo

Nata il 07.09.1987 a Finale Ligure (SV), ha conseguito la laurea in Giurisprudenza nel luglio 2011 con una tesi in procedura penale, "La disciplina del patrocinio a spese dello stato nei procedimenti penali". Nel giugno 2013 si diploma presso la Scuola di Specializzazione per le Professioni Legali dell'Università di Genova, con una tesi in diritto di famiglia riguardante il nesso di causalità nell'addebito della separazione. Esercita la professione di avvocato dal Gennaio 2015.

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