Vendita del possesso: costituto possessorio implicito e contratto preliminare di vendita seguito dall’immediato trasferimento della res

Prima di poter effettuare qualsivoglia considerazione in merito alla questioni oggetto di trattazione, è opportuno effettuare una breve, seppur dovuta, disamina riguardo la distinzione tra possesso e detenzione.

Tale distinzione non è nuova anzi, il nostro ordinamento la conia sostanzialmente dal diritto romano ove la differenza risiedeva nel fatto che il rapporto che intercorreva tra res e possessore si poteva definire qualificato ad onta del quale si instaurava una signoria di fatto sul bene stesso, con la conseguente volontà (cosiddetto animus possidendi ) di possedere lo stesso; mentre nella detenzione, il rapporto tra res e detentore non si qualificava alla luce dell’animus possidendi in quanto non vi era l’instaurazione di alcuna signoria di fatto ma vi era una mera situazione circoscritta dall’animus detinendi.

A tali circostanze va aggiunta anche la seguente postilla ossia, ferma la natura fattuale del possesso la detenzione se ne distingue, altresì, in quanto deriva da una situazione giuridica di diritto, sennonché ai sensi dell’articolo 1141 del codice civile è possibile un mutamento dell’ultima in possesso per una causa proveniente da un terzo o per opposizione fatta dal detentore al possessore.

Fatte queste premesse, di carattere prettamente generale, è necessario or ora analizzare le problematiche legate alla circolazione del possesso.

Ed infatti, il codice civile all’articolo 1153 dispone che, se il dante causa, che formalmente non è proprietario, alienasse un bene mobile ad un altro soggetto (avente causa), quest’ultimo ne acquisterebbe la proprietà tramite l’esercizio del possesso se al momento del trasferimento si trovava in buona fede.

Inoltre, se non sussiste un titolo idoneo al trasferimento della proprietà dei beni mobili, la stessa si acquista tramite il possesso continuato.

Sicché, il legislatore con la disposizione normativa testè richiamata, ha introdotto un principio regolatore delle problematiche attinenti alla circolazione del possesso di beni mobili, data la mancanza di un regime pubblicitario degli stessi, ossia il principio della buona fede in senso oggettivo.

Ordunque, si definisce possessore di buona fede colui il quale esercita il possesso ignorando di ledere l’altrui diritto; essa si presume e basta che vi sia al tempo dell’acquisto.

Tale concetto torna utile nella misura in cui se vi sono più alienazioni di un bene mobile da parte dello stesso dante causa, stante la mancanza di un regime pubblicitario, tra i vari aventi causa viene preferito colui il quale era in buona fede al momento del trasferimento onde la non applicazione del principio “prior in tempore potior in iure”.

Ciò detto, i principi appena analizzati non si applicano applicano alle universalità di mobili e ai mobili iscritti in pubblici registri.

Per quanto concerne, invece, i titoli di credito, gli effetti del possesso di buona fede sono regolati dalle disposizioni generali del capo I, titolo V, libro IV, del codice civile sicché colui il quale ha acquistato il possesso di un titolo di credito non è soggetto a rivendicazione se al momento dell’acquisto era in buona fede.

Effettuate tali e necessarie premesse di ordine pratico, ci si deve interrogare sulla possibilità o meno di vendere il possesso.

A riguardo rileva la differenza intercorrente tra possesso e proprietà.

Mentre il possesso lo si può definire come una situazione di fatto qualificata dall’animus possidendi, la proprietà è una situazione di diritto caratterizzata dal potere di disporre e di godere “usque ad inferos usque ad sideras” di un bene.

Sicché, ragionando sulla base delle anzidette caratteristiche, se un soggetto volesse stipulare un contratto avente ad oggetto il trasferimento, del solo possesso, ad un altro soggetto, dovrebbe trasferire una situazione di fatto.

Tutto ciò implica che se si considerasse ammissibile tale trasferimento, il dante causa oltre ad esercitare una situazione di fatto, eserciterebbe altresì un potere di disposizione sul bene, tipico di chi è proprietario, con la conseguenza che il relativo contratto di vendita dovrebbe considerarsi invalido per difetto dell’oggetto in quanto il nostro ordinamento non consente all’autonomia privata di poter pattuire su situazioni di fatto.

Ulteriore problematica che per certi versi è legata alla vendita del possesso è quella relativa all’ammissibilità del cosiddetto costituto possessorio implicito.

Tale istituto si basa su una operazione negoziale complessa ove la funzione economica risulta essere unitaria ma si realizza con l’attuazione di due contratti causalmente collegati tra di loro.

Ed infatti, un soggetto proprietario di un bene immobile, trasferisce la stessa ad un altro soggetto tramite una vendita, pattuendo contestualmente la possibilità di esercitare comunque il possesso sullo stesso bene per mezzo di un ulteriore contratto di locazione.

La giurisprudenza di legittimità di è espressa sul punto sostenendo la ammissibilità di tale operazione negoziale effettuando però talune considerazioni.

La Suprema Corte ha infatti sostenuto che è errato ritenere il costituto possessorio “implicito” in tutti i casi, ma va effettuata nel merito una considerazione sulla stessa implicitá dell’operazione negoziale, caso per caso.

In conclusione, ulteriore aspetto collegato ai temi precedentemente analizzati è quello relativo alla ammissibilità nonché liceità di un contratto preliminare di compravendita immobiliare seguito dall’immediato trasferimento della disponibilità materiale del bene oggetto di contrattazione.

Preme a questo punto ricordare le caratteristiche essenziali del contratto preliminare di compravendita.

Ed infatti, le parti con la stipula del preliminare si assumono l’obbligo di stipulare il contratto definitivo traslativo della proprietà .

I motivi possono essere vari, ma la funzione di tale negozio è quella tipica preparatoria alla stipula di quello definitivo.

Da tali affermazioni è possibile ricavare il seguente corollario ossia il contratto preliminare di vendita produce effetti obbligatori per le parti, con il successivo trasferimento del bene solo al momento della stipula del,definitivo.

Or ora, se si ammettesse la possibilità di anticipare l’effetto reale prima della conclusione del contratto definitivo si snaturerebbero gli effetti obbligatori di tale operazione negoziale, cosicché il preliminare non esplicherebbe più i suoi effetti tipici ma ne produrrebbe di tipo reale.

Tale considerazione viene suffragata da gran parte della dottrina.

A riguardo la giurisprudenza di legittimità è intervenuta sostenendo che è ammissibile siffatta operazione negoziale ma con delle precisazioni.

Ed infatti, la Cassazione ha affermato che ci si trova dinnanzi ad una operazione negoziale complessa ove si realizzano gli interessi delle parti mediante l’esecuzione di due contratti funzionalmente collegati tra di loro.

Sicchè, il preliminare di vendita seguito dall’immediato trasferimento del bene farà da sfondo a: un contratto di comodato, la quale fattispecie si realizza al momento della dazione della res; un contratto di mutuo gratuito la quale fattispecie si realizza al momento della stipula del definitivo.

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Maurizio Muto

Laureato in giurisprudenza presso l'Università della Calabria. Praticante avvocato presso uno studio legale che si occupa pressoché di diritto civile in ogni sua sfaccettatura. Specializzando presso la scuola superiore per le professioni legali dell'Università "Sapienza".

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