Verso la formazione progressiva della volontà/disponibilità ad acquistare: il “rent to buy”

Sommario: 1. Elementi essenziali – 2. Diritti e obblighi del concedente e del conduttore – 3. Conclusioni

Non fare domani quello che puoi fare oggi è una formula spesso incompatibile con le scelte legate al settore immobiliare dal momento che vi sono, indubbiamente, profili ed interessi economici che giocano un ruolo preponderante. Ne consegue che specialmente in tale ambito è difficile trovare un immediato punto di equilibrio tra domanda ed offerta, per cui, prendere tempo, può rivelarsi la vera chiave di volta per risolvere problemi temporanei di liquidità e di accesso al credito bancario.

1. Elementi essenziali

Il legislatore, consapevole della questione, anche tenuto conto della crisi sempre più dirompente degli ultimi anni, ha cercato di offrire una adeguata soluzione con l’art 23 d.l. 133/2014 (c.d. Decreto Sblocca Italia).

Più propriamente, si è profilata la possibilità di ottenere il godimento immediato del bene, dietro pagamento di un corrispettivo per poi decidere, in seguito, se acquistarlo o meno, imputando al prezzo la parte del canone espressamente pattuita.

Giova, fin da subito, tenere a mente che tale scelta non può essere mantenuta all’infinito ma resta circoscritta entro un limite temporale massimo di dieci anni o inferiore in base alla concreta regolamentazione concordata tra le parti.

Quanto all’oggetto del contratto preme evidenziare che è priva di rilievo la destinazione abitativa, commerciale o altro uso, per cui si può ricorrere a tale schema negoziale in  funzione dell’acquisto di qualsiasi immobile, anche in corso di costruzione.

L’istituto in esame, meglio noto come contratto di godimento in funzione della successiva alienazione, si caratterizza quale negozio preparatorio della futura compravendita, per cui è stato opportunamente sottolineato, in dottrina, che l’effettivo baricentro dell’operazione è l’acquisto essendo il godimento ad esso funzionale. Si è posto in particolare l’accento sulla affinità ma non equiparazione con il contratto preliminare di compravendita[1].

Venendo ad analizzare le principali peculiarità, occorre mettere in risalto le due fasi di cui si compone il rent to buy ovvero l’immediata concessione dell’utilizzo e la seconda, eventuale, del trasferimento della proprietà.

In relazione alle anzidette fasi, la trascrizione del negozio de quo assolve sia alla funzione di opponibilità ai terzi relativamente al godimento sia al compito di assicurare un effetto prenotativo simile a quello derivante dalla trascrizione del contratto preliminare di compravendita.

Ne consegue una importante tutela per il conduttore consistente nel paralizzare eventuali trascrizioni e iscrizioni pregiudizievoli successive alla trascrizione del rent to buy, il tutto per un limite massimo temporale di dieci anni.

2. Diritti e obblighi del concedente e del conduttore

I vantaggi che il suddetto schema negoziale produce riguardano entrambe le parti: ed invero, il proprietario si trova dinanzi a sé un numero maggiore di potenziali acquirenti, i quali, a loro volta, possono valutare, in via progressiva e in base alle loro future disponibilità economiche, se acquistare o meno.

Proprio in considerazione delle diverse finalità avute di mira, la regolamentazione pattizia non deve lasciare adito a dubbi in relazione ai possibili scenari che potranno aprirsi e pertanto devono essere ben rimarcate le due diverse componenti che costituiscono il canone da pagare.

Di talchè sarà possibile stabilire il quantum da computare ai fini della locazione e il quantum da imputare come acconto prezzo e da scontare in caso di esercizio della facoltà di acquisto nel termine concordato.

Quel che è certo è che il canone mensile dovrà essere superiore rispetto ad un normale canone di locazione in modo da rendere il contratto più appetibile per entrambe le parti.

Ed invero, il concedente, a fronte del rischio di non vendere l’immobile, potrà pretendere che in tutto o in parte possa trattenere il “surplus” ricevuto rispetto al normale canone di locazione, come indennizzo per la mancata conclusione dell’affare[2].

Il conduttore, invece, potrà essere allettato dall’idea di aver dato un acconto a titolo di prezzo nonché dal risparmio degli interessi passivi richiedendo un minor mutuo. Come altra faccia della medaglia, accetterà invece, anche per garantire la serietà del suo impegno, di perdere la parte indicata in atto quale componente da imputare al prezzo laddove non dovesse addivenire alla scelta di acquistare l’immobile.

Relativamente al subingresso di terzi, si sottolinea che sono ammesse, salvo espressa convenzione contraria, la cessione del contratto solo prima della scadenza del termine nonchè la riserva della persona da nominare (quest’ultima anche in sede di stipula del contratto finale).

3. Conclusioni

Il rent to buy si pone come uno strumento, di matrice anglosassone, importato in Italia ad opera del d.l. 133/2014, utile a consentire a potenziali acquirenti, temporaneamente impossibilitati ad effettuare un acquisto immediato, di rinviare tale scelta ad un momento successivo espressamente previsto e non superiore a dieci anni. Il tutto nel dichiarato intento di favorire la ripresa delle contrattazioni immobiliari[3], confidando nel conseguimento di una successiva disponibilità economica.

[1] Alessandro Benni de Sena, Il c.d. rent to buy e il contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobile. Profili di disciplina in Nuova Giur. Civ., 2016, 4, 609

[2] Cfr “Le 10 cose da sapere sul rent to buy” in www.notariato.it

[3] Relazione al Disegno di Legge per la conversione del d.l. 12 settembre 2014 n. 133, pag. 25