Vuoi aprire un B&B? Ecco tutto quello che devi sapere

Con l’avvicinarsi della bella stagione, molte famiglie potranno aumentare la loro fonte di guadagno mettendo a disposizione dei clienti alcune stanze delle loro case private o dei loro appartamenti, senza onerarsi di eccessivi investimenti ed adempimenti burocratici. Si tratta di un ‘’trend’’ che sta prendendo sempre più forma in Italia e nel resto del mondo.

Ad litteram, il termine ‘’bed and breakfast’’ di etimologia anglosassone – comunemente conosciuto come B&B – significa ‘’letto e colazione’’.

Le ragioni di tale espansione possono ricondursi su vari fronti: dall’aspetto economico alla crescente esigenza dei turisti che prediligono sempre di più una vacanza a contatto diretto con l’ambiente e con il territorio, che sia libera da qualsiasi tipo di vincolo e dove essi possano sentirsi ‘’a casa’’ pur essendo lontano dalla vera casa di origine rispetto alle impersonali e tradizionali strutture alberghiere.

Qual è il primo passo che deve azionarsi?

Primo e fondamentale step che deve praticarsi è consultare la specifica legge della Regione dove è situato l’immobile abitativo, competente in materia. Infatti, la legge principale, legge del 29 marzo 2001, n.135, la c.d. ‘’Riforma della legislazione nazionale del turismo’’ che definisce i principi fondamentali e gli strumenti della politica di attuazione del turismo, all’art. 2, comma 2, demanda alla Regioni l’esercizio concreto delle funzioni in materia di turismo ed industria alberghiera, anche in ossequio al principio di sussidiarietà di cui all’art. 117 della Costituzione.

Successivamente bisognerà procedere con alcuni adempimenti amministrativi. Sarà necessario recarsi presso lo Sportello unico per le attività produttive (SUAP) del Comune competente in cui la struttura è situata, ritirare la modulistica necessaria per la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) e compilare i dati richiesti. Con la presentazione della stessa, l’apertura della struttura ricettiva sarà immediata.

Alla SCIA, inoltre, andranno allegati  una serie di documenti necessari per definire completamente la pratica che possono comprendere, a seconda delle regioni, la planimetria dell’abitazione, il contratto di proprietà o di affitto od, ancora, copia della polizza di assicurazione della responsabilità civile a favore dei clienti, la relazione asseverata da un tecnico iscritto all’albo attestante la conformità della struttura alla normativa vigente.

Gli adempimenti successivi riguarderanno l’avvio delle pratiche, gestite dalle locali ‘’aziende autonome di cura, soggiorno e turismo’’ (A.A.P.I.T.) per la classificazione della struttura in base agli standard minimi qualitativi previsti, per il monitoraggio e per la comunicazione degli arrivi e delle presenze degli ospiti alle autorità competenti. Riguardo a queste procedure, tuttavia, potrebbero sussistere delle differenze tra Regione e Regione, per cui sarà necessario consultare gli uffici competenti.

Quali sono i necessari requisiti che deve avere un alloggio?

Tutte le Regioni prevedono che gli immobili utilizzati per il B&B siano in regola con i requisiti urbanistico-edilizi, igienico-sanitari e di sicurezza prescritti per le abitazioni ed individuano dei requisiti minimi che l’abitazione e le stanze debbano possedere (ad esempio, servizio cucina, fornitura di energia elettrica e riscaldamento, una superficie minima in rapporto ai posti letto ad alcuni arredi di base, ecc…). E’ previsto che anche i bagni debbano offrire attrezzature minime (vasca da bagno, doccia, lavabo, water, etc…).

La struttura deve avere da tre a sei camere (a seconda delle regioni) per un massimo di sei/venti posti letto. Normalmente, viene richiesta una pulizia quotidiana dei locali, mentre il cambio della biancheria può avvenire con cadenza diversa e sempre ad ogni arrivo dei nuovi ospiti.

Inoltre, di norma, viene previsto anche che il titolare del B&B abbia la residenza (o il domicilio durante il periodo di apertura del B&b) presso la struttura stessa. Alcune Regioni consentono, tuttavia, anche la residenza in altri immobili vicini poiché necessaria è sempre la reperibilità.

Quale tipologia di servizi deve offrire un B&B?

Il servizio che tale tipologia di struttura ricettiva dovrà fornire deve essere accurato avvalendosi della normale organizzazione familiare e prevede la fornitura, esclusivamente a chi è alloggiato, del pernottamento e di cibi e bevande per la prima colazione. Con riguardo a questo ultimo punto, ogni Regione può prevedere modalità di somministrazione diverse. Può essere previsto, ad esempio, che i prodotti provengano dal territorio regionale.

Inoltre, ogni esercente di un’attività di B&B dovrà comunicare all’Ente preposto dalla Regione i prezzi che intende applicare ed esporli all’ interno della struttura.

Come viene classificata un’attività di B&B?

Per poter essere considerata tale, gli esercenti di un’attività di B&B devono offrire un’ospitalità saltuaria o per ricorrenti periodi stagionali. Per rispettare tale fondamentale requisito sono previsti un certo numero di giorni di interruzione, anche non consecutivi, nel corso dell’anno. Il numero è variabile da Regione a Regione. Inoltre, il cliente non potrà soggiornare nella struttura per un periodo consecutivo che può variare dai trenta ai novanta giorni, a seconda delle Regioni. In genere, il periodo può essere rinnovato dopo una pausa di cinque giorni.

L’attività di B&B , nella maggior parte dei casi, non viene classificata come attività di impresa. Non sarà necessario, quindi, aprire una partita IVA, né iscriversi presso il Registro delle Imprese della Camera di Commercio, se risulterà accertato e verificato nel corso dell’anno la discontinuità dell’erogazione delle prestazioni. Alcune Regioni consentono anche l’esercizio dell’attività imprenditoriale.

Dal punto di vista fiscale, e in considerazione dell’esercizio non abituale dell’attività commerciale, i proventi dell’attività di B&B, al netto delle spese inerenti documentabili, sono tassati come ‘’redditi diversi’’.

Le spese che saranno inevitabili per lo svolgimento dell’attività concerneranno l’approvvigionamento di generi alimentari, le utenze domestiche, materiale per la pulizia etc…

Come ben si sarà potuto comprendere, la materia è caratterizzata da una snellezza degli adempimenti formali che si reputano necessari.

Sono un condomino, posso aprire un’attività di B&B?

Sul punto, si è espressa la Corte Costituzionale con sentenza n. 369 del 14.11.2008 che ha chiarito che non vi è alcun obbligo da parte del condomino, che vuole aprire un’attività di B&B, di richiedere l’autorizzazione all’assemblea condominiale. Il proprietario dell’appartamento, tuttavia, dovrà consultare il vigente regolamento condominiale affinché non contenga divieti di svolgere un’attività di B&B o un’attività a questa assimilabile. E’ quindi necessario che le eventuali limitazioni siano contenute nei regolamenti di condominio di natura contrattuale oppure in quelli approvati e sottoscritti da tutti i condomini.